戴德梁行黄广平:武汉商业地产是同质化导致结构过剩

2015-08-17 10:26

武汉商业地产蓬勃发展,传统百货商场倍感压力,而以街区综合体为代表的社区商业受到专家认可,被认为是传统商业的救命稻草。

商业地产,井喷?过量?

2015年,武汉有至少13家商业体入市,为商业市场带来约133万方的新增供应,供应井喷或将为武汉商业市场带来较大的挑战。武汉人均商业面积比例为1.7:1,已超过“购物之都”香港1:1,更值得一提的是,武汉人均商业面积比例在2014年初为1.2:1,在过去的2014年,武汉新开商业体总数大于过去20年之和,而今后3年,新增商业面积以200万计。武汉商务部门估算,2013-2020年武汉商业面积增长率接近7%。

挑战与机遇并存,众多品牌开发商与品牌机构仍看好武汉市场,商业市场未来发展依旧潜力无穷。

仲量联行武汉董事总经理李杰表示,身为1.5线城市的武汉,高居全球最具活力城市第8名,2015年第二季度,武汉零售物业市场空置率仅为8.7%,较之沈阳的22%,实属健康状况。

然而,据记者了解,现实中,武汉却有不少传统百货闭店休整或调整经营方向,武汉王府井百货五千万改造门店,华氏百货歇业调整,汉阳摩尔城闭店半年调整升级,未来城、万象生活广场商户撤离,更有类似于部分万达广场及东西湖中心广场人气萎靡。

有业内提出,随着城镇化的推进,大江大河铁路高校的阻隔、城市轨道交通的高速发展、城心居高不下的成本,都在迫使城市的多中心化以及巨无霸商圈的形成。以大武广商圈、大中南、大光谷商圈为代表的巨无霸以强大的“抽水机效应”对周边小型商圈实施积压,而落后的商业理念与缺乏专业运营能力缺乏资本运作能力导致了一些商业地产的低迷。

街区综合体,救命?

社区商业作为商业地产发展的一种重要形态,近年来受到武汉市场的追捧,不同于以往的大盒子商业体,社区商业是以一定地域社区为载体,以区域社区居民为主要服务对象,旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。

社区商业有着多种的商业形态,不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这样单一和传统。社区购物中心是最高形式的社区商业形态,体现在各个业态能够相互融合的集群效应,食品更加安全,生活更加便利,服务更加标准。社区商业由于是在家门口消费,可以有效减少顾客的消费成本,给顾客带来了实惠。

戴德梁行武汉及长沙分公司总经理黄广平曾对记者表示,武汉并不是商业过剩,而是同质化严重导致的结构性过剩,武汉现在虽说有很多商业,但同质化现象严重:引进同样的品牌、同样的商住比例等,其投资价值是需要谨慎考量的。尽管武汉是个活力城市,但商业投资仍需谨慎,如果是他本人来投资商业地产,他将会选择投资大型住宅区的配套商业,由于配套商业的利益长久且需求人群稳定,相对而言,比集中的商业区更具有投资价值。

有“武汉商铺投资第一人”之称的易伟文也认为,从商业类型来看,从过去简单的底商衍生出来的邻里生活中心极具发展潜力。仲量联行武汉董事总经理李杰更表示,服务于20-25分钟步程的社区商业因其体量小、购置易、运营易更容易取得成功,特别是在集中了高素质高收入人群的光谷,目前光谷零售市场已处于产业外溢期,据房掌柜了解,光谷体量供应40.68万方,而片区人群已达50万人,远低于武汉人均商业面积比例为1.7:1的比例。

拥有6大院校、30万人口的光谷中央生活区,有着强劲的消费需求和消费能力,而在光谷天地一路向南,十公里范围内除了阳光100大湖天地II外无大型开放式街区商业,以创客和校园为主题的大湖天地II或将成为光谷商铺投资的又一良机,值得一提的是,据阳光100表示,大湖天地于2013年推出I期,开盘当日2.2亿售罄,如今,其商铺出租率100%,且租金水平高于周边商铺平均水平。

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