宜家、凯德等商业体接连开业 武汉人均商业面超香港

2015-08-05 10:11

王宁,武汉商业地产专家,从事商业10余年,在武汉广场、王府井等商业项目都留下了他的身影。

在王宁看来,地价高租金贵抑制了武汉商业发展,而一个商业体的成功取决于周边地缘性客户的数量、质量以及业态布局。王宁认为近期武汉出现的商改住项目有违规之嫌,他表示预售证与业委会分别是对于这类项目在防范和投诉方面的利器。

地王的商业不好搞

江湖越老,胆子越小。武汉商业地产专家王宁对于商业地产异常低调。

据了解,伴随近几年宜家、凯德、瑞安、永旺、越秀等开发企业席卷江城,武汉商业地产迎来爆发式增长,仅2015年,武汉将有包括沌口永旺梦乐城、武汉天地壹方购物中心、凯德1818、联投广场万汇Mall等至少13家商业体133万平新增供应入市,目前武汉人均商业面积已突破1.2平,超过购物天堂香港。

武汉商业大热下,武汉商业地产专家王宁做出了冷思考:地价高带来租金贵,电商的兴起,给武汉传统商业百货带来很大冲击,这样的背景下,多少商业体可以赚钱?

王宁主动提起武汉刚刚开盘的某豪宅项目,其精装住宅价格达到2.5万/平,王宁以举例算账,抛开政府要求商业与否不谈,假设出售的话,按照街铺是住宅价格3-5倍来算,其商铺售价将在7万/平左右,如此来看,一百平,当然这个也只是假设,需要700万人民币购置,按照年收益率10%来计算,一个月需要盈利约6万,以天为计算单位,则每天需要盈利约2000,利润率50%的话,一天营业额至少需要4000。王宁以他对于武汉天地街区商业的了解表示,即使是比较火热的餐饮,也只能有部分店铺能够达到这样的营业收入。

王宁分析原因,当土地价格过高时,由于成本抬高后,武汉商业发展其实是受到了抑制,因为商业物业的增值速度总会有一天赶不上土地价格的增长速度,不合理的租售比即是实际体现之一。而土地价格无法走低,其原因又在于政府的土地财政,武汉的发展需要资金,而资金的主要来源还是需要依靠土地的出让。

体验业态是救命稻草

武汉商业地产专家王宁从多年商业经营的角度来看,以近期某品牌闭店风波为例,对包括某品牌金街商业街在内等多个商业综合项目持悲观态度。

王宁认为,除了江汉路、武广、光谷外,大部分商业体都极其依赖地缘性客户的帮衬,写字楼客户能够很好的支撑工作日中白天的商业收益,而住宅客户则可以支撑工作日夜间的以及周六日的商业收益。他表示,周边客户的数量和质量(消费能力)决定了商业综合体的商业成败。

武汉商业地产专家王宁比较青睐大型社区商业,看好以超市人流为基础,以餐饮、亲子、电影院、溜冰场等各种体验业态为主力的商业项目。

王宁反复提及的是各类体验业态,这些业态必须消费者亲身参与,最大程度避免了电商冲击。或许,体验业态是传统商业百货的救命稻草。

据了解,中国商业业态正在形成购物、餐饮、休闲=1:1:1的黄金比例,甚至不少购物中心的餐饮比例正在由35%提升至40%-60%。而宜家在欧洲的购物中心餐饮业态比例一般在5%-8%,而来到中国后,宜家的餐饮业态占比25%,娱乐5%-7%,加上电影院等体验业态总共占比40%,而未来,体验业态总比例还会慢慢调整成50%。

商改住,违规不要搞

对于提出武汉近期频频出现办公用地改LOFT住宅出售的情况,武汉商业地产专家王宁表示理解,毕竟住宅比商业好卖,但同时他表示,这绝对是有违规嫌疑的,尽管武汉武汉没有明确出台政策限制办公楼改为公寓楼出售。但考虑到用途改变、规划调整所涉及的下水、消防等等影响,可谓后患无穷。

王宁认为,要避免购买到商改住的LOFT产品,也非常简单,只要开盘时候看看预售证即可,上面对于土地性质等信息都有明确说明,而如果已经购买了这类产品,可以通过组织业主委员会进行投诉,相信也会争取到对于自身权益的保障。

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