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县人民政府办公室关于推进不动产登记工作的指导意见

2017-10-09 17:23

各乡、镇人民政府,八里湖办事处,李时珍医药工业园区、蕲春经济开发区管委会,赤龙湖国家湿地公园管理处,县政府各部门:

为稳妥推进全县不动产统一登记工作,规范实施不动产登记行为,提高登记质量和效率,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《国土资源部办公厅关于做好不动产权籍调查工作的通知》等有关规定,本着“尊重历史、兼顾现实、便民利民、依法登记”的原则,结合我县实际,特制定本指导意见。

一、加快推进房屋产权、林权登记资料移交工作

房地产管理、林业部门应当对2016年6月20日以前产生的房屋产权、林权登记档案数据进行整理,按照《蕲春县不动产登记资料移交工作方案》要求,形成完整的电子登记数据,在2017年9月30日以前进行移交。

国土资源部门应当加大对土地使用权、房屋产权、林权登记数据整合力度,在2017年11月30日以前完成不动产登记数据整合和自检工作,确保不动产登记数据按时与国土资源部汇交入库。

县不动产登记中心作为全县不动产权登记机构,应当依规做好不动产权登记工作。房地产管理、林业等部门应当做好职能协作、资料移交和信息共享等配合工作。

原已登记的房屋产权、林权信息,房地产管理、林业部门应当将测绘成果、登记信息、限制信息等不动产登记资料信息一次性以电子文件和纸质文件向国土资源部门移交。同时,国土资源部门应当将新登记的信息及时反馈给房地产管理、林业部门。

二、妥善处理不动产权登记遗留问题

土地登记历史遗留问题。

1.1987年1月1日以前用地至今没有登记的,经所在镇、村证明和国土资源部门核实无误后,且无权属争议的,按漏登予以办理不动产权属登记。

2.1987年1月1日至1998年12月31日期间,未审批登记的小城镇建设、教育卫生设施建设、水利设施建设、城市基础设施建设、公益事业建设、企业改制、镇办企业等项目建设用地和城镇居民、城区村民的住宅用地,由国土部门依规审核审批、补办用地手续后,且无权属争议的,予以办理不动产权属登记。

3.1999年1月1日至今已发生的违法项目建设用地,规划、国土资源部门应当依法查处。对符合土地利用总体规划、城镇规划的,补足税费和补办用地手续后,予以办理不动产权登记;对城镇居民、城区村民非法占用土地建住宅的,国土资源、城市管理等部门应当依法处理和补办用地手续后,予以办理不动产权属登记。

原经县人民政府或国资局批准改制的企业、上级主管单位批准改组的单位或企业、经法院裁定宣告破产企业,以拍卖、转让、入股等方式处置的土地,由国土资源部门依规审核审批、补办用地手续后,予以办理不动产权属登记。

房地登记内容不一致遗留问题。

1.国有建设用地上已登记的土地使用权、房屋产权,房屋产权已多次发生转移且办理了房屋产权转移登记,土地使用权未随之办理转移登记,造成权利人不一致的,申请不动产权属登记时,现权利人应向房地产管理部门申请查询提供历次房屋产权登记档案或承担由此造成法律责任及经济纠纷责任的书面承诺,且无查封、抵押等限制条件和无权属争议的,可以依法将不动产权属转移登记到现权利人名下,并注明房屋产权转移过程和房屋产权证号。

2.原登记的土地用途与房屋用途不一致的,申请不动产登记时,以规划、国土资源部门批准用途为准。确需改变用途的,应当先申请调整规划和用地性质后,再申办不动产权用途变更登记。

商品房屋产权已登记而无用地批准信息遗留问题。

已经单独取得房屋所有权证但未办理土地使用权证的,按照“不变不换”的原则,其持有的房屋所有权证依然合法有效。在不动产发生变更、转移或换发不动产权证时,参照《湖北省国土资源厅、湖北省建设厅关于公有住房出售、上市中土地登记等有关问题的通知》文件规定,在无权属争议的前提下,应当补办用地手续后,才能办理不动产变更、转移登记。

1.职工按政策规定购买的公有住房,用地申请原则上由原产权单位与购房户代表共同提出,因原产权单位撤销、解散、破产等原因无法共同提出申请的,可以由购房户提出申请。其用地范围原则上由规划部门牵头,国资、国土资源部门参与落实。其中,按政策规定购买公有住房的职工,原属划拨用地的可以按划拨用地予以办理不动产权属登记。发生转让的,应当依法补办土地出让审批手续后,再予以办理不动产权属登记。

补办土地出让手续时,土地出让合同由第一户办理转让的购房户签订,出让用途为城镇住宅用地,出让期限从第一户转让之日起70年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户发生转让时按分摊面积分别缴纳。

2.历史形成的利用国有建设用地开发的集资房、联建房、商品房等,根据《黄冈市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》文件精神,2008年以前的原则上由开发商或者原产权单位与购房户共同提出申请,因原产权单位撤销、解散、破产或无法找到开发商等原因不能提交原土地证共同提出申请的,向全社会公示无异议后,可以由全体购房户提出申请。其用地范围原则上按该幢楼的原土地登记档案记载的面积计算,土地出让金按实际土地用途最高法定年限减去已交的土地出让金年限计算一次性测算到户,由购房户分别缴纳。其中,利用单位划拨土地开发的,应当依法补办土地出让手续后,再予以办理不动产登记;原购房户未办理房屋产权登记且发生交易的,申请不动产登记时,申请人应当提供原始购房合同、房屋交易告知书和承担由此造成的法律责任及经济纠纷责任的书面承诺,且无查封、抵押等限制条件,可以依法将不动产权登记到现权利人名下。

补办土地出让手续时,土地出让合同由国土部门与原产权单位或者购房户签订。属商品住房的,出让用途为城镇住宅用地,出让期限从第一户土地出让批准之日起70年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳;属商业用房的,出让用途为商服用地,出让期限从第一户土地出让批准之日起40年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳。

3.对企业改制处置资产、房地产管理部门处置公房、个人拆迁还建房等,已办理房屋所有权证,应当依法补办土地出让手续后,方可申请不动产登记。补办土地出让手续时,出让用途以实际土地用途为准,从第一户土地出让批准之日起按不同土地用途最高法定年限确定出让期限,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳。其中,属机关、学校、医院等符合划拨供地目录的,仍可以保留划拨方式。

4.对个人在国有建设用地上开发商品房、联建房申请登记的:

在2016年6月20日不动产权登记工作开展前,已在县房管部门分层办理了房屋所有权证的,现权利人申请换发房地一体的不动产登记的,凭县房地产管理部门原已办理的房屋所有权证书,经国土资源部门对房屋占地面积分摊后,且无权属争议的,登记换发不动产权属证书。

申请首次登记的,应当先明确房屋共有性质,并依法办理建设用地使用权转让手续,经税务部门出具纳税凭证后,按房屋联建分配方案办理不动产权属登记。

房屋存在转移情形,对在2008年1月1日之前交易的不予处罚,但国土资源部门应当按实际用途要求其补交受让分摊的土地出让金后,再依据土地分摊面积、建筑物分户情况,予以办理不动产权属登记。对在2008年1月1日之后交易的,房地产管理部门应当依法对开发方进行处罚,国土资源部门应当按实际用途要求其补交受让分摊的土地出让金后,再依据土地分摊面积、建筑物分户情况,予以办理不动产权属登记。

5.原仅登记部分单元房屋产权的小区,房地产管理部门应当向国土资源部门函告已登记、未登记信息和楼盘测绘成果信息,由国土资源部门依法补登未登单元房屋的首次登记,防止漏登和重登,分摊土地出让金及相关税费,由购房户分别缴纳。

规划、工程竣工验收手续不全或者超规划许可建设遗留问题。

1.2008年1月1日前,项目建设单位在规划部门缴纳部分或全部规费但未办理规划证件的房屋,由项目建设单位凭缴费票据向规划、住建部门提出补办规划性质、指标及工程竣工验收手续申请,规划、住建部门据实核实补办规划及工程竣工验收手续或证明,方可申请不动产权属登记;个人住宅已办土地使用权证,申请办理房屋不动产权首次登记的,可以不提供规划许可手续。

2.2008年1月1日后,超规划部门许可建设指标、国土资源部门批准用地面积建设的房屋,需经规划、国土资源部门依法对超建部分处理后,方可申请办理不动产权属登记;城区个人住宅超规划批准楼层、建筑面积和用地面积的,分别经城市管理、国土资源等部门依法对超建部分查处后,方可申请办理不动产权属登记。

商品房开发项目遗留问题。

为确保土地出让收益,维护购房户合法权益,促进房地产市场健康发展,凡依法取得国有建设用地开发的项目,规划、消防、住建、税务、国土等部门依据各自职责对项目实行跟踪管理。对项目欠缴出让金和欠缴相关税费的,有关部门依法启动诉讼等法律程序;对项目综合验收、消防验收、工程竣工备案未验收备案的依法处理。待项目办理综合验收、消防验收、工程竣工备案、完税办卡手续和已经房管部门备案等手续完备后,国土部门依法为购房户办理不动产权属登记。

农村宅基地使用权、集体建设用地使用权确权登记的,以县两权登记为准。在两权登记未完成前,确需办理不动产权属登记的,不动产登记中心应当按两权登记要求依规办理。

三、规范不动产权登记纳税和免税行为

在预购商品房的预告登记、不动产权转移登记或者单纯转让土地时,县不动产登记中心应当要求申请人提供地税部门开具的《耕地占用税、契税申报传递卡》。还需要求商品房开发企业或项目建设单位同时提供地税部门出具的《蕲春县地税局房地产业地方税收完税证明单》。凡不能提供的,不予办理不动产权属登记。

对不动产权转让或者续期涉及补交土地出让金的,权利人凭提交的“两证”原件和不动产登记申请表及补交的出让金票据,向地税部门申报缴纳契税后,持地税部门开具的《耕地占用税、契税申报传递卡》,方可申请办理不动产权属登记。

对原已依法取得土地使用权证和房屋产权证的权利人,在不改变权利人,房屋不翻建、扩建,不增加土地出让年限的前提下,权利人申请合并办理不动产权证的,地税部门凭权利人提交的“两证”原件和不动产登记申请表,出具免税卡,后由县不动产登记中心予以办理不动产权属登记。

具有下列免税情形之一的,由税务部门依规审核发放免税卡,方可办理不动产权属登记:

1.夫妻关系存续期间申请增加夫方尚未登记为权利人的;

2.夫妻离婚析产时,申请变更不动产权,其权利人仅限于夫妻间的;

3.依法继承不动产权属的;

4.其他依法依规应予免税情形的。

四、有关要求

涉及不动产权登记工作的规划、国土资源、住建、房产管理、林业、城市管理、税务等部门应当统一在县政府政务服务中心不动产登记窗口集中设点办公,一次受理,集中办结,切实方便群众办事。

本指导意见实施中出现的疑难问题,由县政府办公室牵头,县法制办、城乡规划局、国土资源局、住建局、房地产管理局、地税局、林业局、城管执法局、国资局、消防大队等单位参加,共同研究解决办法。

本指导意见自印发之日起实行。

2017年9月21日

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