[土地房产]房地产业营改增政策利好将刺激楼市成交

2016-05-03 09:42

作为供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措,5月1日起,房地产业纳入“营改增”试点范围。

目前,我省有房地产开发企业7000多家,业内人士普遍认为,政策利好将刺激楼市成交量增长。

土地价款抵扣

激励房企提供高品质住房

按照营改增政策,5月1日后,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法,适用税率为11%,但是税率并不代表房地产开发企业的实际税负。

房地产企业成本,主要由土地出让成本、建安成本及财务成本组成,其中土地出让成本所占比重较大,在一线城市可以达到40%以上。新规最引人注目的规定是,房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。“税率是上升了,但是土地出让金可以从销售额中扣除。”多名业内人士认为,由于设计服务、勘探服务、建筑服务、咨询服务以及购买的材料、设备、办公用品等可以抵扣,增值税额相比营业税额会有所下降。

省国税局业务专家表示,营改增对房地产开发企业有利,可以促进行业细分、专业化经营。此外,设计、建安、材料等成本支出纳入抵扣,开发精装修房屋有利于企业减少税负,会激励房企为消费者提供更高档次的房屋。

近段时间,武汉楼市火爆,价格普遍上涨。“营改增不会引起房价上涨,房价波动主要还是取决于市场供求关系的变化。”武汉合嘉置业有限公司财务负责人李军说,相反,营改增为房企降了成本,企业会有更大的价格空间,让利于民,特别是对于库存压力较大的三、四线城市来说,将为房价下调带来空间,提高房屋成交量。

新增不动产抵扣

鼓励企业投资商业地产

按照营改增政策,5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,或者5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

取得不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。但是,融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额可以在当期一次性抵扣。“这项政策对商业地产是比较大的利好。”保利房地产开发有限公司财务经理陈勇说。比如,写字楼本身价格就高,购买它们抵扣税额多,这将鼓励企业投资商业地产,有利于房企去库存。

例如,一家公司购置了价值1.11亿元的办公楼。在以往缴纳营业税时,负担营业税555万元。营改增后,如果选择一般计税方法,可抵扣进项税额为1100万元。其中,第一个月可以抵扣660万元,第十三个月可以抵扣440万元,企业购买办公楼税负会降低。“营改增新政的影响是积极的,有望激发投资大宗商业地产的热情。”知名地产咨询服务公司、世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示。

此外,在写字楼租赁中,营改增也带来好处。假设业主、租户皆为一般纳税人,可全额抵扣增值税,总体交易成本将有所下降,即使原来的租金保持不变,实际交易双方会有更大的赢利空间。

计税方法变化

二手房交易税负略有下降

按营改增政策,个人住房税收政策保持平稳过渡。营改增后,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。

省国税局业务专家表示,此次二手房交易营改增政策,与营业税政策相比,税率、年限和范围等变化不大,但交易环节的税收负担会略有下降。

以在武汉出售购买2年内住房为例,如果总价100万元,原来需缴纳营业税5万元。营改增后,100万是含税销售额,那么不含税销售额就是100÷=95.24万元,应缴纳增值税额为4.76万元,相比营业税少缴0.24万元。

据武汉市房管局数据,今年3月,武汉存量住房交易套数为7002套,环比增长110.9%。营改增是否会进一步刺激二手房交易?

吉家地产市场总监黄蕾认为,二手房成交量高低,是受市场状况影响,武汉二手房交易火爆,主要是受火爆的楼市带动。营改增后,计税方法发生变化,二手房交易会少缴一点税费,可能会在一定程度上刺激二手房交易。

编后

“营改增”,政策利好能否给老百姓带来实实在在的获得感?有远见卓识的房企,一定会把降税的空间兑现成房价的下调,以此来减少库存,盘活资金。对楼市火爆的一线城市而言,这是管长远的清醒之举,对库存压力大的中小城市而言,这是双赢的明智之举。

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