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2015万科武汉销售破百亿成销冠 谋变细数诸多“第一次”

2016-01-07 11:00

最近万科频繁上头条,在武汉,万科的一举一动同样备受关注。统计数据显示,2015年万科在武汉销售破百亿,成为武汉销冠。万科是中国地产行业首个千亿房企,31年的发展历程中,他逐步成为全球最大住宅开发企业。但在武汉,万科耕耘了14年之久,终于在2015年成为武汉地产开发史上第一个破百亿的房企,显现出行业大佬的气质。

成功从来不是偶然,回首2015,万科在武汉新动作频频,从住宅到商业、再到产业全面开花,转型之路走的干脆潇洒:从“三好住宅”到消费体验地产,到物流产业,如果把武汉地产圈比作一个班级,万科就是那个比你聪明还比你努力的模范生代表。

万科武汉14年 终破百亿成销冠

2015年武汉房企市场占有率排名(万科成交104.79亿)

11月数据出来的时候,武汉万科的销售额已经破了90亿,其中11月的销售额是13.66亿,10月是7.94亿。最新的统计数据显示,2015年,武汉万科的销售额已经104.79亿,以超出第二名泛海控股50%的成绩稳居榜首!

2001年,万科正式进驻大武汉,第一个项目是四季花城,开始在汉进行规模住宅开发。到2015年,万科在武汉已经开发了包括城市花园、西半岛、香港路8号、万科润园、万科魅力之城、金色家园、高尔夫城市花园、万科圆方、万科金域华府、万科城、红郡、金色城市、金域蓝湾、汉阳国际、汉口传奇、城花璟苑、万科嘉园、万科锦程等21个项目。今年助力万科破百万的是10个项目:

万科武汉在售项目及均价

这里面,万科汉口传奇就贡献了25.53亿的成交金额,单盘销售金额武汉第四,住宅销售套数前十中,万科也有2个项目上榜,分别是万科金色城市和万科汉口传奇。从价格来看,除了花山和洪山白沙洲的项目均价较低之外,其余项目大都均价过万,江汉区的万科翡翠国际和万科汉口传奇唐樾价格更高。从区域来看,万科也是武汉三镇全面开花,布局颇广。

谋变细数武汉万科2015年诸多“第一次”

2015年,万科谋变武汉,住宅、商业、产业全面开花,奉献了很多“第一次”:

4月,武汉万科首个物流园落地阳逻,项目占地面积约14.9万方,建筑面积约7.6万方。万科拥有该项目100%权益,地价款约0.6亿。内部人士还透露:除了万科阳逻物流园,未来万科或将与快递企业、电子商务企业携手布局武汉三环周边,另设青山、光谷物流园。

5月1日,万科君澜酒店在常青路武汉万科城正式开业,这是万科旗下在武汉的首个酒店。

5月,万科、万达“二万”联手,宣布未来两家房企将根据优势互补的原则合作开发武汉新项目,坊间猜测武汉第六座万达广场或将成为“二万”合作的起点。

9月,万科和联投合作开发的项目万科花山紫悦湾面世,这也是万科在武汉首个主打毛坯房的项目;

11月底,位于新华路的“新唐万科广场”正式开业,这是万科在武汉的首个购物中心,约7万方。

这些,都是万科“城市配套服务商”战略转型落地到武汉施行的“第一次”。2013年,万科成立商业地产事业部,2014年总裁郁亮透露,万科的商业地产拿地比重占到25%。目前万科已形成了万科生活广场、万科广场、万科大厦等商业产品线,在全国在建、规划有20多个购物中心项目,商业面积达约150万平米。新唐万科广场即是万科消费体验地产在武汉的首度亮相。

商业地产之外,产业地产也是万科转型的新方向。今年中旬有消息指出,万科撤销了物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司,美国黑石集团也是股东之一,这表明万科更加重视物流地产。截止到6月,万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到一百万方左右。消息还称,万科要把暂居行业领先地位的普洛斯当作学习目标。2014年10月,郁亮阐释万科转型“城市配套服务商”的概念时也表示,产业地产是万科除住宅和消费体验地产后的第三条腿,前两条是围绕客户变化展开的,第三条是围绕城市变化展开的。

展望:独立拿地减少转型轻资产走联合开发之路

虽然万科谋求商业、产业转型,但住宅目前依然是优势及重点。在武汉,很多房企都因为缺地而难以为继,今年的土地市场,万科虽然也多次出手,但只在年末携手平安斩获了一宗位于汉阳太子湖的住宅地块,总建面37.76万方。

土地是面粉,房子是面包,要卖面包,首先得有面粉。截至2014年底,万科待开发土地量超过260万方,约为企业3-4年的销售规模(以2014年销售量计算,下同),这个规模在武汉来说属于储地量较充足的企业。但这些地大都是几年前就拿了,近几年的公开市场上,万科拿地量逐渐减少,2010年-2014年间,万科分别拿地5宗、4宗、2宗、1宗、0宗。这和万科秉持的理性拿地策略不无相关。万科董事会秘书谭华杰曾表示,进入白银时代,房价单边上涨的时代结束,市场波动加大,土地拿的多并不一定是财富。以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”

2015年,万科在武汉公开土地市场上仅获得了37.76万方的建筑体量,而前11个月,出货量是86.87万方(估算下全年大约是96万方)。所以我们可以算一算万科在武汉还有多少面粉:

260+37.76-96=201.76(万方)

这个规模,相比武汉前三年的销冠保利来说,真心不多。到2014年底,保利累计储地待开发量近400万方,约是企业4年的去化规模。2015年,保利又在卓刀泉、白沙洲拿下了建面103.79万方的地块。减去今年去化的约75.5万方,保利还有约428万方的待开发量,后劲十足。

而万科,10个在售项目中万科金域蓝湾、万科汉阳国际等多个项目清盘在即,后续土地储备相比保利并不充足。所以对万科而言,增加土地储备将成为2016年工作的重点,因为再好的战士,如果连战场都没有,是不可能开疆拓土创立战功的。而且从万科目前开发以及待开发的项目情况来看,联合开发的比重已经达到一半,万科轻资产运营的战略落实程度可见一斑。

万科之于武汉,是武汉历史上第一个百亿房企;武汉之于万科,百亿只是一个新的起点。

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