华润置地今年已四夺“地王” 高价拿地如何保证利润率?

2015-08-31 09:59

地王!又见地王!

8月28日,经过激烈角逐,华润置地以总价47.2亿元,获取武汉P(2015)076号光谷长动地块,总用地面积约11.49万平方米,楼面地价8831元/平方米,溢价47.29%,刷新武昌单价地王记录。

据不完全统计,这是华润置地今年第四次夺得地王。地王项目入市,相应的盈利空间是否会收窄?

买不买“地王”?

这已不是华润置地今年首次夺得地王项目。

早在今年1月7日,华润置地北京大区北京公司联合首开股份、平安不动产在竞价53轮之后,最终以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块,成为北京新晋总价地王。

3月20日,华润联合华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,楼面价3.49万元/平方米,刷新上海地王纪录。

6月3日,华润联合华发以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块,楼面价3.81万元/平方米,再度刷新上海地王纪录。

虽然一线城市被房企视为蓝海,但一些开发企业并不准备抢高价地。华润置地为何这么做?截至发稿,记者尚未收到华润置地相关人士的回复。

在融创中国2015年中期业绩发布会上,董事长孙宏斌表示将继续在有潜力的一、二线城市深耕房地产,不过对于城市和项目的选择,会更加谨慎,也将继续关注可以并购的机会。“一线城市的市场没问题,房价肯定也不会出现大幅回调,但我感觉北京、上海的地价太贵了,可能我卖10万元/平方米都不赚钱,虽然市场没问题,可价格不合适,我们也是不会去拿这些地的。”

“不要买地王”,在2015中期业绩会上,世茂房地产控股有限公司副主席许世坛明确表示。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,地王项目对于一些房价增长空间有限的区域有问题,因为会压缩纯利润率。对于一些产业、人口导入预期比较强烈的区域,等入市时,房价或有增值空间。

梳理近几年土地市场火热时诞生的地王项目,《每日经济新闻》记者发现不同地王命运迥异,有顺利入市者,有退地者,也有进展缓慢的迷失者。地王对房企来说,俨然是一把“双刃剑。”

优淘城总裁、资深地产专家薛建雄表示,资金实力雄厚,开发进度慢,可以把价格卖的高一些。对于地王项目而言,绝大多数都高周转不了,因为项目单价高的话,肯定卖不快,资金成本低、财务实力强才可以做到。

如何经营“地王”

土地储备方面,上半年华润置地布局全国53个城市,总土地储备计容建筑面积达4215万平方米,其中开发物业3647万平方米,投资物业568万平方米。华润置地称,土地储备总量能满足未来3至5年的发展需求。

2015年上半年,公司实现签约额人民币370亿元,签约面积325万平方米,分别较去年增长44.7%和41.4%。按照该公司于业绩会上公布的全年780亿元销售目标计算,目前已完成47.44%。

据《中国经营报》报道,要确保销售目标完成780亿元的销售目标,华润置地必须致力于产品结构的调整,加大在一二线城市的项目布局。但一二线城市高价地也会对毛利率构成威胁。

2015年上半年,华润置地综合毛利率为32.2%,相较于2014年同期30.4%有所改善,其中开发物业毛利率由2014年上半年的28%提升为30.8%。但频繁拿下高价地在使得华润置地销售上存量颇丰的同时,也为其带来了毛利率的隐忧。

高价地意味着高额资金流出,地产公司不得不加大外部融资力度。截至6月30日,华润置地综合借贷923亿港元,折合人民币近761亿元,但现金及银行结存不过426.3亿港元,折合人民币351亿元,净有息负债股东权益比例为39.4%,相较于2014年全年的39%略有上升。

截至6月30日,华润置地通过资产抵押获得256.8亿元的银行贷款额,资产抵押期限3年到15年不等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若没有一个有效的高周转模式,高价地可能就会产生较大的资金沉淀成本。但问题是,为了实现这样一个模式,可能又必须牺牲掉高利润率。对于华润等企业来说,拿到各类地王后,控制运营成本可能是一个较优的经营策略。

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