武汉去年交付100万方商业体量 三年内将面临过剩挑战

2015-08-10 10:03

商业地产于武汉而言,是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

当城市化率达到50%之后,住宅地产将缓慢下降直至萎缩,但商业发展会接棒进入黄金期。与此同时,商业竞争也顺势进入红海,招商难、运营难、盈利难将会是摆在所有商业地产面前的问题。

国内商业地产经过几年的野蛮生长,已普遍出现过剩的局面,作为中部枢纽的武汉也未能例外。

数据显示,2014年,全球购物中心新开业面积为1140万平方米,在世邦魏理仕监测的全球最活跃新建购物中心市场前20排名中,中国城市占据半壁江山,累计贡献570万平方米的落成面积。其中,武汉凭借8个项目,近100万平方米的交付面积拔得头筹。武汉市商务局证实,去年,武汉商业综合体新增规模创历史之“最”。据不完全统计,2014、2015年两年,武汉共有31家商业体面市。这31家新商业项目商业面积总和超过270万平方米。

在欣喜于武汉商业快速发展的同时,居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速,也成了很多业内人士担忧的问题。

武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌说,目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来,他预计3—5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显。

离开

从最后一个项目抽身之后,李玉(化名)彻底松了口气。“在这个行业做了几年,已经死心了,不想再做了。”

“抽根烟再聊吧。”她本来已戒烟很久,最近又抽了起来,“最后一个项目做得太累了。”她每天都在焦躁中度过,夜里很晚才能睡着,第二天一大早就醒了,“根本睡不着觉。”

李妈妈带着孩子从老家来武汉看她,两个至亲触动了她本已长期紧绷的神经,情绪彻底崩溃,大哭了一场。

在地产界浸淫多年,她一直从事商业地产的招商工作,从一线的工作人员,最终做到了总监职位。她还是选择退出,准备进入一个全新的行业。

从2008年入行到现在,李玉经手的商业地产项目数十个,自己实际操作的项目遍布武汉三镇。这几年间,她经历了武汉商业地产招商的变迁。

她清楚记得,2010年,她所在的代理公司接手了汉口一个商业地产的招商业务,当年11月进场,仅到次年4月,全部招商工作就完全了80%,“这是那个时期的普遍速度。”

不过,因为进入行业稍晚一些,她只赶上了这个行业大盛的尾巴。“事实上,我开始从业的时候,已是招商时代的末期和求商时代的开始。”

李玉说,她最开始做招商的时候,一些大型的商业项目,几乎不需要对外做太多推广,项目还在秘而不宣的时候,各品牌商家的市场拓展人员早已嗅到了商场将要对外招商的消息,会抢先一步登门。

那时候,一些商家为了拿下商铺,或是为了在商业项目上拿到更好的位置,往往会设法与招商人员处理好关系,“这是这个行业的潜规则。”

然而,才短短几年过去,这个行业已发生了颠覆性的变化,“现在招商太难了,稍有名气的商家都要不断去求,为了将这些商家引进来,往往要争取很多政策优惠和资源支持。”

2011年之后,她回老家养胎生孩子,“这是最后的黄金期,我因为生孩子错过了。”再次回到公司,李玉就进入到了长期的苦痛期。

2014年,整整一年,她一直在做青山的一个项目。然而,守了一年,做了很多前期工作,也储备了很多资源,但因为各方面的原因,竟然颗粒无收,“整个一年就都浪费了。”

她说,目前的商业项目招商,除了旅店业、电影院线、健身行业稍微好招一些之外,其他业态的难度都比较大。

过去一个商业项目中,一般情况下零售占一半,休闲娱乐占30%,餐饮占20%。如今,餐饮占一半,休闲占30%,零售业已沦落为边缘。

生长

李玉的苦恼,似乎并未影响开发商投资商业地产的热情。

2014年全球新开购物中心,一半都在中国,而武汉又以100万平方米的交付面积,甩开北上广深等一线城市,成为去年国内的“商业之王”。而且,未来几年,武汉的势头还将延续。

有统计数据显示,2013年国内21个重点城市新增综合体面积为1.5亿平方米,是2012年的2倍。

研究中心的数据显示,2011年,受限购影响,商品住宅投资需求进一步转向商业、写字楼、酒店式公寓等非商品住宅。2011年,武汉主城区非商品住宅成交205.36万平方米,较2010年大幅增加34.23%;而2011年,主城区非商品住宅新增362.07万平方米,较2010年大幅增加74.32%,非商品住宅的供求量增加明显。

2012年,限购影响持续,武汉主城区非商品住宅成交252.49万平方米,同比2011年增加22.95%,全年主城区非商品住宅新增487.04万平方米,同比增加34.52%。

武汉思锐地产研究报告显示,2014年武汉市共计188.7万平方米商铺入市,环比涨幅51%。

武汉房地产开发企业协会研究部数据显示,目前武汉市已办证的商业面积约超2700万平方米,人均已达2.65平方米,而香港的人均商业面积约为1.2平方米,已经是比较高的水平。除了已办证的,武汉商业地产还有约600—700万平方米的待消化存量,这些存量按照2014年的去化速度,需要六七年的时间消化。与此同时,未来5—6年,武汉还将新增约1000万平方米商业体量。

风险

“武汉的商业地产1/3已经死掉,1/3要死不活,只有剩下的1/3活得相对比较好。”这是地产分析师、朗汇控股市场总监梅水雄为武汉的商业地产下的一个结论。

肖汉昌也对武汉的商业地产的现状表示担忧。他说,在目前的状况下,武汉的商业地产项目不可能全部存活,必须会存在一个阵痛期,尽管从外部来看,一些商业项目搞得热火朝天,但事实上却不是那么回事。他预计,3-5年内,武汉商业地产存在的问题会爆发出来。

7月30日,旭美商业在武汉做了一场有关商业地产的公益讲座,现场纵观国内市场,旭美商业CEO潘韬的分析更不乐观。他表示,也许中国二分之一的商业地块根本开不了工,开工的二分之一无法开业,开业的二分之一将经营不善。“中国购物中心大概只有八分之一的成功概率。”

受经济大环境、电商冲击、竞争加剧等因素的影响,商业地产的运营难度空前。梅水雄说,目前商业地产最大的问题是定位和差异化。目前,很多项目在运营团队和资金方面都存在不足。“商业地产难做,根源在于运营和定位。”

梅水雄表示,前几年,因为住宅地产方面已相对成熟,各大开发商感觉已摸到了天花板,而商业地产方面还处在一个野蛮生长的时期,于是,一窝蜂进入。“今天的商业地产,就是十年前的住宅。”

对于进入下半场的中国商业地产,潘韬提醒没有团队、没有足够资源的 “三无开发商”未来将面临巨大的风险。

突围

多年来,肖汉昌一直在房地产开发企业协会任职,他也看到了开发商对商业地产的复杂感情。

前两年,因为自身发展的需要以及国家对住宅连续出台的多项限制性措施,早先的一些住宅开发商对商业地产产生了一定兴趣。“真正进入商业地产之后,他们感觉到不是那么回事,没有他们想象的那么容易。”肖汉昌说,商业地产和住宅区别很大,操作起来更为复杂,需要开发商在资源、资金、人才等方面有相当大的积累。“有些开发商连国内有哪些知名的商业品牌都搞不清楚,怎么可能做得好商业地产?”

最近两年,肖汉昌明显感觉到,很多住宅开发商已不太愿意做商业地产了。

商业地产要想做好,需要开发商对商铺进行大量持有,这就考验了开发商的资金实力。而商业地产的发展,需要很长时间的培育期,需要后期的运营。一旦出现问题,对开发商都会是很大的拖累。

肖汉昌说,商业地产的发展不能超越经济发展水平,商业地产的突飞猛进,需要消费力作为支撑。他直言,目前包括武汉在内的国内大多数城市商业地产出现阶段性过剩,除了开发商自身原因之外,还有政府主导和规划的强制性,不是市场的正常推动。“目前土地市场上已经没有纯住宅土地出让,都会对商业的配套有一定要求。”

一位不愿具名的地产商高层向记者抱怨,现在很多住宅开发商并不愿意做商业,但为了拿到土地,又不得不“被商业”。按照现在的规划要求,一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目,“只能硬着头皮上”。

肖汉昌说,在调研中很多房企向协会反映,希望武汉市地块出让时对商业指标的要求科学合理,不要一刀切。应结合该地块周边商业发展情况合理确定,避免商业地产过度开发形成大量空置而带来的资源浪费。

武汉思锐地产人士表示,目前整个房地产行业的发展模式正在发生深刻变化,过去触地即赚,拿地就赢的时代已经过去,房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着革命性的颠覆,电商、O2O、体验、文化等已成为商业地产发展的核心关键词。

购物中心、商业街等产品形式,目前是商业地产的发展主流,也是市场红海,竞争激烈。很多超大型购物中心面临着一系列问题,空置面积是超大型项目经常面对的一个难题,只有重视研究市场需求和城市功能规划的本质需求,进行精准的商业定位,合理地规划产品设计,高效的招商落地执行,才能在竞争中取得领先。体验式商业,只会是锦上添花。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

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