保利武汉储地量近400万方 超过瑞安全国8城储备量

2015-08-06 11:10

日前,媒体曝出万科与投资公司太盟投资集团及铁狮门合作,期望以约35.7亿元人民币(5.747美元)从瑞安房地产手中收购企业天地三期,并在市场筹办等值5.09亿美元的贷款。

消息人士指出,太盟投资集团及铁狮门寻求支付约59.2亿元人民币,包括承担此块商业地产的17.94亿元人民币债务。

7月25日,瑞安房地产有限公司(下称“瑞安”)宣布以66亿86万人民币的价格,将其在上海黄浦区高档商业区的企业天地1期、2期两栋写字楼出售给领汇管理有限公司(下称“领汇”),引发业界关注。

7月14日,香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团宣布,以65亿港元向恒大地产出售位于成都的三个商住物业项目的全部权益。

瑞安、华人的撤出让人联想到李嘉诚的频频卖地,很容易让人联想到港资房企近期频频抛售内地资产,事实上,从李嘉诚这两年频频抛售内地地产物业开始,已引发了“内地地产行业对于港资地产企业的吸引力在降低”的讨论。

罗康瑞日前公开向媒体表示:瑞安仍旧完全看好内地的楼市,特别是上海。出售不等于撤资,我们还在上海寻觅配合国家发展需要的好项目。

从李嘉诚逐步退出中国市场,到刘銮雄卖地,以及瑞安出让资产,不禁让人产生联想,是港资嗅到什么迫使他们陆续撤离?

瑞安和青岛路只有2000万的距离

翻看港资全国布局情况,李嘉诚在2013年期即以11.55亿美元(约合70.38亿人民币)将还未竣工的东方汇经中心OFC出售给交通银行,单价8.2万元/平方米至今仍是上海大宗交易卖的最贵的项目。

虽然李嘉诚6月曾公开表示:其对内地的经济持续看好。但仍然有媒体爆料李嘉诚拟将长实地产位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇以200亿转让。经统计如果世纪汇出售,包括超市,港口,能源等其他资产,李嘉诚近三年套现国内资产金额达到上千亿,而旗下公司期间没有新增投资。

武汉房地产市场一直是港企追逐的,新世界、九龙仓、恒隆、瑞安等众港企均在武汉深耕发展。与全国市场截然不同的是瑞安落败青岛路,周大福底价购入二七滨江超高层地块。6月30日,武汉土地市场公开挂牌的青岛路地块,揭牌前虽然传出越秀、郎诗、绿地、恒大均有兴趣,但瑞安接手青岛路呼声仍然是最高的,无论业内人士或普通市民均表示青岛路已经写着瑞安的名字了。

瑞安集团作为港企,有上海老租界、佛山岭南天地的成功改造经验,并用10年时间成功打造武汉天地项目,无论从经验还是势力均是无可替代的。

因为青岛路是历史文化风貌街,地块还有一些特殊要求,如土地竞得人需按文物保护要求,将A地块两处文物建筑(面积约2200平方米)迁移至E地块集中保 护,并承担由此发生的费用。D地块保留10处武汉市优秀历史建筑,保护要求参照《文物法》、《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》的控制要求 执行。A、C、D地块的其他历史建筑保护要求按照审定的青岛路规划执行。土地竞得人需自持商业部分不低于75%。

虽然所有证据指向瑞安!甚至瑞安已经设计好青岛路规划方案,拍卖当天依然被黑马华发夺食。

那么,真的是瑞安嘴边的地块被华发抢了吗?据业内人士反馈,当天该地块共有4家房企,底价15.65亿,另外3家分别给出了15.7、15.75、15.8亿元,华发作为地块最后一家缴纳保证金的房企报价为15.8亿。对此,瑞安并没有再次举牌夺得青岛路主权,最终只能由华发底价购入青岛路。

从始至终瑞安从未表现出加价,眼睁睁看着华发抢走青岛路。虽然青岛路之余华发是一块难咽的骨头,但瑞安的吝啬不由让人联想,瑞安是否打算和李嘉诚一般出售名下资产远离内地市场?

青岛路地块,瑞安和华发相隔仅仅只有1500万元,瑞安如果出价15.85亿或许青岛路将是另一番局面。

2000万对于瑞安代表什么?

2015年3月,媒体曝出瑞安拟75亿出让上海企业天地一期项目,按7.6万平办公面积+7000平商业面积,单价9万元/平,如果还记得前文,此价格已经超过了李嘉诚出让的陆家嘴的东方汇经中心OFC。

虽然最终并没有以75亿成交,但是66亿的价格仍然咋舌,单价8万/平。

目前瑞安在武汉仅有武汉天地剩余地块,目前在售云廷系列为B地块最佳江景房,以300万/套领先武汉楼市。

同时,瑞安公开公布目前在中国内地主要城市的中心地段拥有8个处于不同开发阶段的项目,土地储备达1250万平方米。其中,1030万平方米发展为可供出租及可供销售面积,220万平方米为会所、停车位和其他设施面积。

1250万方中,有1030万方为可租及可销售面积,如果除去可租售面积,瑞安全国储备不足500万方,500万方土地储备对于一个房企代表什么?我们同样来看一组数字。

下图为武汉大家顾问2014年年报,表中为武汉本地房企2010年始至2014年,剔除已入市项目规模用地量。

保利武汉市场累计储地待开发量近400万方,约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算,下同),为企业持续大规模的开发模式提供充足的土地资源,亦为企业保持第一的销售业绩提供支撑。保利偏好集中规模性拿地。

经对比我们可以看出,瑞安全国8个城市土地储备和保利武汉地区土地储备相等。

或许这也是集团领导罗瑞康所说的,轻资产运营。

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