武汉“烂尾楼”20年未竣工 香榭大厦一房两卖惹祸

2015-02-09 10:13

武汉香榭大厦可能早已淡出了武汉人的视野。这幢21层高的大楼坐落于寸土寸金的汉口解放大道,位于香港路和苗栗路之间。然而开建逾20载,香榭大厦因资金链断裂、官司缠身等问题,至今整体仍未通过规划部门验收,房产不能办两证,后来还出现一半空置一半住人的怪现象。

为何大楼盖了20年仍未竣工?为何没竣工的大楼却住了人?连日来,记者进行了深入调查。

资金链断裂开发商以房抵债

1993年,武汉瑞发房地产开发有限公司(下称瑞发)承担了原武汉市香港路亚单角片区的开发,并对当地280余户居民进行拆迁,该项目由武汉建工第三建筑有限公司(下称武建三公司)承包建筑工程。

1996年,武建三公司与瑞发签订合同,承建了该公司开发的球延小区10号楼(即香榭大厦)。但由于资金等问题,工程断断续续,大楼盖了几年一直不能封顶。

2001年10月,武建三公司将瑞发告上法院,要求对方支付拖欠的工程款。同年12月,武汉市中级人民法院作出民事判决,判令瑞发支付1722万余元工程款及利息。

因大楼迟迟不能竣工交房,导致拆迁户一直得不到安置,瑞发不得不为此支付了近10年的过渡费。为此负债过亿的瑞发无力偿还工程欠款,为避免陷入恶性循环,武建三公司又拿出几百万元,先将大楼完工。

2003年1月,香榭大厦终于封顶,同时武汉市政府出面协调,大楼第三单元安置给了还建户,而第一、二单元作为商品房出售。

此时的瑞发资金链已彻底断裂,只得将上百套商品房分别拿出去抵债。为减小损失,武建三公司最终也接受了这种“以房抵债”的还债方式,并通过申请法院执行,查封了瑞发部分房产。2005年7月,双方签订了《执行和解书》,瑞发用香榭大厦第1、2层3-7轴范围内的商业用房及第3层、17层共8套住房,抵债1722万余元工程欠款。

抵债房半路杀出“新房主”

由于工程款纠纷,武建三公司也拖欠了多名工程分包方和劳务分包个人的材料款和工钱,经瑞发同意,武建三公司将8套抵债房抵给了建筑商。

因大楼未验收,不能办房产证,2005年8月,武建三公司和建筑商分别与瑞发签订了《商品房购买合同》,并在武汉市江岸区房产管理局办理了房屋预售合同登记备案手续。

2006年11月,武建三公司又将两层商业用房租给武汉红日升餐馆有限公司(下称红日升)。没想到次年11月,红日升向法院起诉,要求武建三公司赔偿其经济损失。原来在两个月前,上海海通证券有限公司(下称海通证券)以房产为其所有为由,将红日升告上法庭,法院判令后者限期腾退并承担相关费用。败诉的红日升回头又找武建三公司打官司索赔。

该案历经武汉市江岸区法院一审、武汉市中级法院二审,均判决武建三公司赔偿红日升经济损失200余万元。武建三公司不服判决,又向武汉市中院申请重审,目前该案由法院中止审理(人民法院在受理案件后,作出判决之前,出现某些使审判在一定期限内无法继续进行的情况时,决定暂时停止案件审理)。

一波未平一波又起。2008年,住得好好的几名建筑商及租户,突然被人从房子里赶了出来。原来海通证券拿着和他们手中一样的购房合同,声称房子属于该公司。

当年房子明明已经备案,这是怎么回事?建筑商们立即找到房管局查询,发现当初的备案号果真被撤销,登记名称换成了海通证券。建筑商们多方投诉无果,只好找武建三公司说理。

开发商“一房两抵”惹祸

海通证券从哪杀出来?它在本就混乱不清的债务纠纷中又扮演了何种角色?

长江记者了解到,该公司与武建三公司一样,都是瑞发的债主。原来早在1998年,瑞发就与厦门国际信托投资公司(下称厦门国投)签订了购房合同,将香榭大厦部分房屋抵押给后者。这正包括2005年瑞发与武建三公司《执行和解书》中用来抵债的房产。

1999年,厦门国投与海通证券发生经济纠纷,经调解双方达成和解,厦门国投将这些房产抵偿给了海通证券。

武汉市江岸区房管局一工作人员介绍,武汉市直到2005年才实施商品房买卖合同备案规定。因此当瑞发将这些房产卖给武建三公司时是办了相关备案手续的,卖给厦门国投时并未办手续。2000年初房产易主后,海通证券仅向房管局发过一封函,通知其已购买这些房产,要求禁止瑞发再将房产抵押、转让给他人。

2005年6月,得知这些房产因武建三公司与瑞发的官司被查封,海通证券向法院提出执行异议,称诉争房产系其所有并请求解除查封。武汉中院裁定解除查封。海通证券持裁定书,认定房产是自己所有。

瑞发“一房两卖”的行为曝光,2006年12月,武汉市房管局对其作出行政罚款2万元的决定,次年1月,注销武建三公司和建筑商们的商品房买卖合同登记备案。

行政诉讼陷入“拉锯战”

2007年12月,武建三公司向武汉市江岸区法院提起行政诉讼,请求判令被告武汉市住房保障和管理局(原武汉市国土资源和房产管理局)行为违法,撤销该局对武建三公司与第三人瑞发房产预售合同备案登记的注销。

武建三公司认为,该公司与瑞发经民事诉讼法院判决,签订《商品房买卖合同》获得诉争房产,并合法办理了备案手续。但被告房管局在其毫不知情的情况下,缺乏事实和法律依据便将该备案登记注销,应属违法行为。

庭审中,被告房管局辩称,1998年第三人海通证券与瑞发签订《商品房销售合同》,购买了诉争房屋,并向该局致函,因当时受条件限制而未办备案手续。而后法院根据海通证券的执行异议解除诉争房产查封,但瑞发与武建三公司却私下签订《执行和解协议》、《商品房买卖合同》,并进行了备案登记。2006年该局接第三人海通证券投诉,称武建三公司与瑞发侵犯其合法利益。于是该局通过调查后,对瑞发进行了行政处罚,并注销了武建三公司与其签订合同的备案登记。

瑞发当庭承认了“一房两卖”的违法行为,并认可房管局对备案登记的注销行为。

海通证券认为瑞发与武建三公司的买卖行为侵犯自身合法权益,故房管局的处罚和注销行为合法。

一审法院认为,瑞发“一房两卖”并以欺骗的方式获得房管局登记备案,房管局核查该违法行为并作出处罚、注销等行为无不当,判决驳回武建三公司诉求。

武建三公司不服上诉,二审武汉中院驳回并维持原判。2011年,经武建三公司申诉和检方抗诉,该案经湖北省高院裁定,发回武汉中院再审。

7年官司事情仍未了结

武建三公司称,该公司作为执行案件的申请人,至今未收到法院裁定解除诉至房屋查封的民事裁定书,故应认定为不发生效力。因此该公司认为,不存在房管局因执行司法协助行为而撤销备案登记的情形,其注销备案登记是滥用职权的行为。

法院再审认为,武建三公司是房屋备案登记当事人之一,但房管局在未对其进行调查及告知依法享有的权利义务情况下,注销双方房屋合同的备案登记,违反了法定程序。此外,海通证券向房管局发的函,不属于备案登记性质,且未在规定的限期内补办,故视为未备案登记。2012年9月,再审判决撤销一、二审判决,撤销房管局作出的注销备案登记具体行政行为。

2013年1月,武建三公司依该判决向房管局提交报告,申请撤销海通证券在香榭大厦办理的房屋所有权证,但未收到回复。同时,海通证券不服判决,又向法院提出再审申请。

2014年7月,湖北省高院裁定撤销再审判决,发回武汉中院第二次再审该案。

海通证券认为,该公司是善意取得涉案房屋所有权登记并再转让,撤销房管局的具体行政行为有损其合法权益。

第二次再审法院认为,房管局注销备案登记行为确实违法,但此案中的注销行为并不影响相对人对其商品房民事权利的处分,不具有可撤销内容。2014年12月,第二次再审判决,撤销一、二审判决,确认房管局行政行为违法,驳回武建三公司其他诉求。

7年行政诉讼了结,两个再审判决均认定房管局行政违法,但武建三公司董事长向龙彩告诉长江记者,根本问题仍未解决。法院既然判决房管局违法,但又不撤销其违法行为,这样武建三公司还是无法收回诉争房产。债务问题不解决,香榭大厦竣工仍遥遥无期,烂尾问题永远无法解决。

向龙彩说,昔日辉煌的国企武建三公司被各种收不回的工程款和债务拖成负资产,被迫多次改制。2009年被收购后情况有所好转,但这个事情不完结,公司随时会再次回复负资产状况。他希望司法能公正的维护企业的合法利益,解决香榭大厦问题,也可以给社会一个交代。

武建三公司代理人、湖北全成律师事务所律师何燕飞介绍,海通证券取得诉争房屋权属证后迅速转让他人。而根据《房屋登记办法》规定,“房屋已竣工的证明”是办理房屋所有权初始登记必备的材料。香榭大厦至今仍属在建项目,不具备办证条件,更不可能办理房屋所有权的转移登记。因此其行为不属善意行为,也不具合法性。因此武建三公司虽然与瑞发签房屋买卖合同在后,但均是合法所得,因此根据相关法律规定,诉争房屋应属该公司所有。

何律师表示,如今的判决结果,武建三公司只能继续打官司向房管局进行行政索赔,至于何时能有结果,以及能挽回多少损失,谁也说不准。

香榭大厦左半边有人居住,右半边几乎无人住,整座楼出现阴阳现象。

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