2014年第四季度商用土地的成交数量大幅上升 增幅为90.5%

2015-02-07 18:23

2014年第四季度,受到宏观经济和市场销售加速上行的影响,中国商业地产指数(CCI)出现了较大幅度的增长,达到了阶段性峰值147.9,与第三季度相比,上升了16.0点,环比上涨12.2%,同比涨幅为6.6%。预计在2014年末冲刺后,市场将进入周期性调整,指数在2015年第一季度会出现小幅回落。

从本季度各二级指数表现来看,宏观经济指数、零售商信心指数和O2O指数都出现了环比大幅增长,尤其是O2O指数的增幅达到了33.1%,领先于其他各项指数,从而推动中国商业地产指数的环比提升。而商用土地指数在同比表现中最佳,同比增幅达20.6%。

Part1

中国商业地产指数

中国宏观经济指数:保持稳中求进的发展趋势

2014年第四季度,中国宏观经济指数为149.7,上涨24.5,环比上涨16.9%,同比上涨11.9%,保持着稳中求进的经济发展基调。

根据国家统计局数据,第四季度GDP顶住了国民经济整体下行压力,在财政与货币政策双重利好推动下,实现了7.3%的增速;从产业结构看,2014年第三产业比重提升至48.1%,预示着中国经济逐渐由工业主导向服务业主导加快转变。

此外,新型消费模式推动下的市场销售稳定增长,互联网和电子商务相关的新兴业态快速发展,成为新的市场销售增长动力,全国网上零售总额的环比增幅超过40%,在社会消费品零售总额中的占比上升至13.2%。

从城市来看,乌鲁木齐、兰州、西安等新丝绸之路经济带贯穿的城市,与西亚各国家加强经贸合作,城市商业潜在需求旺盛。包括社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均消费性支出等多项与商业地产发展息息相关的经济指标增幅均超过10%,居全国前列。

中国商用土地指数:商用土地市场成交回暖

2014年第四季度,中国商用土地指数(CLI)与上一季度基本持平,微升1.0点, 环比涨幅为1.0%,与2013年同期相比,大涨20.6%,在一系列房地产宽松政策的支持下,开发商与投资者信心回升,土地市场呈现回暖态势。

第四季度商用土地的成交数量大幅上升,增幅为90.5%,而商用土地的成交占比仅微升2.3%,住宅、工业、综合等性质的土地成交占比逐渐放大。各地政府通过在年末释放土地市场,加快完成年度财政目标;此外,开发商和投资者受房地产政策红利鼓舞,信心回升,积极加强土地储备;供需双方推动土地市场成交温和回升。

第四季度商用土地与住宅土地的楼板价比值在各级城市中都出现较大幅度下跌,在央行降息和部分城市房地产政策放松的情况下,住宅土地市场再次赢得投资青睐,住宅地价环比和同比的增幅均超过10%。

另一方面,土地市场仍然保持理性态势,商用土地的成交溢价率保持平稳,溢价率高于50%的异常交易地块占比小于5%,数量继续回落;而以底价成交的地块数量占比近一半。

从城市来看,投资资金纷纷涌入一线城市,尤其是一线城市的上海、北京,土地市场活跃度较高,商用、住宅土地地王频现,上海甚至出现了总价近250亿元的全国总价地王。而二线城市的投资热情主要集中在住宅市场,商用土地需求趋冷。相比之下,三线城市的商用土地市场更加活跃,其中徐州、烟台均出现了多幅异常交易的商用土地。

随着二三线城市的商业库存不断升高,部分城市的人均商业面积已超过警戒值,开发商和投资者逐渐回游至一线城市,在政策利好和本身市场稳定的情况下,一线城市的抗风险能力更强,对开发商的吸引力有增无减。

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