河南高星级酒店迎严冬 郑州一五星级酒店5.3亿“卖身”

2015-02-06 09:56

一度风光无限的高星级酒店,正在褪去耀眼的光环。

进入2015年,破产、转让、缓建等消息,成为继去年的“摘星”潮后,出现在高星级酒店身上的又一个显性特征。过冬和转型,成为高星级酒店正在进行的持久战。

记者调查获悉,在河南省内,从郑州到三门峡、许昌、安阳等地,出现一批四星、五星级酒店的转让潮。而曾经立项和规划过的五星级酒店,缓建、停建者更比比皆是。

这个冬季,对于五星级酒店而言,尤显寒冷。

5.3亿转让,郑州高新区一五星级酒店“卖身”

“郑州高新区一家建设中的五星级酒店,已经开始对外出售。”2月2日,郑州高新区一位内部人士告诉记者。

根据该人士提示,记者登录酒店产权网,注意到这家未透露酒店名称的转让信息。

这是一家自称“五星级”的酒店。据转让方披露,郑州这一家拟转让的五星级酒店位于郑州市高新区,项目周围商业繁华,交通便利,酒店面积51000㎡,国有资产,目前在建设中。

就酒店位置来看,当初投资方也是看中了郑州高新区对五星级酒店的需求,位居郑州市高新区高效快捷的交通体系核心位置—坐拥三环快速通道、修建中的东风路、地铁3号线、京沙快速通道,从项目驱车20分钟内可到达郑州市任何区域。

记者致电酒店产权网,该网有关负责人汪成(化名)告诉记者,为客户保密,酒店名称暂不便透露,但可以肯定的是,这家酒店尚未转让成功。

一位业内人士称,从公开信息上看,这是郑州近年首家对外转让的五星级酒店。

不仅这家建设中的酒店低调“插标卖身”,同样在郑州高新区,还出现了另外一家“五星级酒店”获得立项批复却缓建的情形。本报记者从相关部门获悉,一家名为万豪国际的拟建酒店,迟迟未能开工。

记者获得的一份《郑州高新技术产业开发区管委会关于郑州金广禾置业有限公司万豪国际五星级酒店建设项目的批复》文件显示,郑州金广禾置业获准在郑州高新区科学大道上,总投资6亿元建设一家占地面积约28亩、总建筑面积15.5万平米的五星级酒店写字楼、商业及配套设施项目。这份落款日期为2014年1月28日的批复文件,要求该开发商严格按照建设周期及承诺书建设施工。项目建设周期为3年,实质性开工时间为2014年6月。

但2015年2月2日,本报记者从郑州金广禾置业一位内部人士处证实,这一个“五星级酒店”项目,至今仍未开工,已超出约定开工时间半年以上。对于未开工原因,该人士仅称为“土地手续问题”。

“抛售、缓建”明显增多,省内高星级酒店行情“转向”

在各地一路疾驰的高星级酒店扩张现象,从去年开始似乎戛然而止,开始逆行反转。不仅郑州高新区,在郑州市其他行政区及河南省内,为数不少的高星级酒店出现一轮抛售和缓建潮。

一位知情人士称,郑州金水路上一家以服装起家的开发商,拟兴建一家超五星级酒店,但迟迟未能实质推进。近年来在郑州声名鹊起的某主题精品酒店,旗下某酒店也在最近传出转让绯闻。

酒店产权网披露的信息显示,除了郑州市,河南省内多家高星级酒店正在公开转让。许昌鄢陵县某四星级酒店出售、三门峡某四星级商务酒店出售、洛阳某四星级主题酒店转让、南阳内乡某四星级酒店出售,等等。

记者注意到,在拟转让的酒店中,不乏“重点项目”“全市档次最高”“知名公司开发”等元素。

比如,许昌鄢陵县一家拟转让的四星级酒店,系许昌市2014年重点项目,该项目商业部分已于2014年10月1日开业。而在洛阳拟抛售的这家主题酒店,自称由“知名公司开发,项目本身有品牌价值”。

再比如,三门峡一家四星级酒店,位于渑池核心地段,是当地“体量最大、配套最全、档次最高的商务酒店”。

公开披露的信息显示,这些拟转让的酒店,大多数酒店部分尚未营业,拟对外整体抛售。

据酒店产权网方面透露,目前挂在网上等待出售的高星级酒店只是“一部分”,“有一部分并没有挂在网上,因为酒店还在营业,抑或是业主方要求保密。另一方面是,还有其他做酒店资产出售的‘平台。

上面提及的酒店产权网汪成,曾多次赶赴河南,对包括郑州在内的省内高星级酒店现状颇为了解。他告诉记者,除了挂在网上,还接触了不少“明显难以出售”的酒店,并未具体展示。“比如前两天安阳一家开发商打来电话,想把旗下一个五星级酒店处理掉,在安阳市非常好的位置,但被我们拒绝。因为从项目条件来看,不符合投资人要求。”

据该网站方面透露,酒店资产出售长期以来一直存在,但近两年对外转让数量却比以往增加更为明显。不过,高星级酒店出售成功比例并不高。

政务消费锐减成诱因,“高星级”泡沫挤破

缘何曾被众星捧月的高星级酒店,进入下行期?

一个显性的因素,是中央八项规定的影响,尤其是对高星级酒店的高端餐饮和宴会,形成巨大冲击。

“以往我们酒店政务消费接待很多。但是,随着近两年中央八项规定的落实,酒店政务消费锐减,即使少量的政务消费,住宿和餐饮标准也大幅度降低。”郑州市一家四星级酒店负责人告诉记者,“原来三天的会议缩减为两天甚至一天半,套房改成单间,包桌改为自助餐。”

公开信息显示,大多数高星级酒店的经营状况在2013年出现了一个明显的分水岭:2012年全国星级酒店曾实现50多亿元的行业利润,但2013年全行业却吞下了超过21亿元的巨额亏损。

一个重要的背景是,在“八项规定”出台之后,2013年中央又颁布了《中央和国家机关会议费管理办法》等新规,这些新规不仅终结了旧的定点饭店制度,而且规定政府部门召开二、三、四类会议,五星级酒店不得作为政府会议场所。规定还要求必须严格执行会议费综合定额标准,建立会议费公示和年度报告制度。在这些制度的影响下,豪华酒店从政府方面获得的定向财源被彻底切断。

在多位业内人士看来,过去10年,由于部分不合理的商务消费和公务消费推动,部分区域五星级酒店出现了爆发式增长。如今,酒店资产出售数量增加,是酒店业发展长期结构性过剩的必然结果,而中央八项规定措施更是挤破了酒店业“虚假繁荣的泡沫”,尤其是对部分依靠政府资源生存的高星级酒店。

“即使没有政务消费的锐减,由于近年来万豪、喜来登等大牌酒店的到来,以及郑州市区交通拥堵的加剧,也对不少早年建成的高星级酒店,形成不小冲击,行业洗牌是迟早的事。”一位业内人士说。

开发商曾成“造星”主力军,高星级酒店将迎“理性回归”

纵观近年来高星级酒店的发展,与房地产的崛起密切相关。开发商成为高星级酒店扩张的重要推手。

“很多开发商建四星、五星级酒店的原因,是为了提升物业价值,推动销售,并进一步满足后期融资需求。”郑州市一位资深酒店业内人士告诉记者。

比如,郑州银基去年4月份曾经宣布,国际知名超五星级酒店“利兹卡尔顿”酒店已签约进驻银基广场,届时银基王朝将成为中原地区首家引进“利兹卡尔顿”酒店的企业,借助银基广场综合体项目形成银基独有的商圈,稀缺豪宅更有升值多重保障。这种类似表述,屡屡成为其销售物业的说辞。

在一位业内人士看来,对于开发商而言,增加高星级酒店配套,不仅可以提升物业价值和物业品牌,更为其后期融资提供了保障。比如,开发商物业及配套建成后,有无五星级酒店的配套,直接决定抵押融资额度的高低。

但是,任何投资脱离了本源属性,缺乏市场层面的考量,势必面临更多风险。“高端酒店业本来盈利能力就弱。开发商投资后,往往会发现后期持续性投入会越来越高,盈利空间远未想象的乐观。在行业黄金时期,五星级酒店在各种消费泡沫的掩盖下,尚能保持一定盈利水平。但是当投资过度、政务消费和非理性商务泡沫刺破后,部分四星、五星级酒店就开始面临经营困境。”汪成分析说。

不仅开发商造“星”,在河南省内,不少地方政府也成为高星级酒店泡沫的催化者。这一点,尤以三、四线城市为甚。

记者获悉,过去一个时期,一些市地、县城里,单市场化的消费,根本无法满足五星级酒店的存在需求。但是,为了提升招待能力,提升城市层次,地方政府往往会鼓励兴建五星级酒店,他们会以“定点公务消费”甚至直接的财政奖励,来吸引酒店投资。但在政务消费和非理性商务消费潮水退去之后,这些五星级酒店成为烫手的山芋。比如豫南某市,基于农运会的需求,前些年在当地政府的鼓励下,兴建了不少高星级酒店,但近两年空置严重。

事实上,大多数国际知名的酒店连锁机构,从多年前就注意到这一酒店业泡沫,在国内停止了直营而改为品牌和管理输出。

那么,泡沫刺破后,高星级酒店发展何往?对此,本报记者采访获悉两种声音。一种声音认为,郑州的高星级酒店并未饱和,依然在商务方面面临旺盛的市场需求,若酒店经营和转型得当,依然有足够的市场空间。但另一种声音认为,在国内一线城市高星级酒店抛售潮已起,部分发达地区甚至50%的高星级酒店都意欲转让。如果说投资人只是考虑酒店对物业的搭配和其他作用,或者单纯依赖单一消费的话,今天一线城市出现的抛售潮,未来一定会在郑州出现。

但是,一个被认知的说法是,高星级酒店未来将回归理性,这包括从投资方、消费者角度,也包括酒店业发展和转型方向上,将回归到市场化的理性竞争,真正融入大众、商务和度假消费等层面。

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