佳兆业风波吹冷地产融资 房企开启新“找钱”模式

2015-02-04 09:13

佳兆业风波在融创中国出手后出现转机,但其对房地产行业的影响却有如“蝴蝶效应”。

一个最直观的表现是,境内外的金融机构和投资者都收紧了钱袋,他们在衡量市场风险的同时,还要警惕类似佳兆业这样的政治风险,并拿着“放大镜”排查和审视着。

有机构数据显示,1月份房企海外融资、信托融资规模均锐减七八成。这让资金链原本就已趋紧的房企雪上加霜。

庆幸的是,国内房企的再融资和中期票据通道逐步放开,以及房地产REITs(房地产信托投资基金)有望今年开启试点,上市房企进行直接融资的难度降低。

业内人士分析,2015年房企将加大直接融资的力度,且龙头房企受益更多,一些小型房企可能会在这一轮洗牌中“出局”。

海外融资锐减

佳兆业出现债务违约、多个债权人向法院申请诉前财产保全,首先引发了内房股海外债券价格的跳水,进而影响到整个海外融资市场。

中原地产研究部统计数据显示,今年1月宣布在海外资本市场融资的仅7家房企,合计融资额度为158亿元人民币,同比锐减73%。去年同期进行海外融资的房企有21家,融资额度达600亿元人民币。

穆迪副总裁/高级分析师梁镇邦表示,受美联储今年稍后可能上调基准利率预期影响,中国房地产开发商的境外融资成本已承受了一定的上涨压力。而佳兆业事件将进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。

“往年房企都会选择在1月份海外大规模融资,这样可以增加一年的资金宽裕程度,有利企业的资金安全,但受佳兆业事件等影响,出现了融资难的现象。”中原地产首席分析师张大伟分析。

据了解,目前已有多家房企推迟了海外融资的计划。

事实上,海外市场过去一直是中国房企重要的融资渠道,海外融资在香港上市的中国房企债务总额中占比有的高达30%。

相比于内地融资,海外融资的成本较低,这也是房企钟情海外融资的最主要原因。目前,海外融资最常见的是银团贷款和发行票据、债券,这类融资方式的利率一般不超过10%,而内地信托、基金的利率动辄15%以上。

只要房企在海外上市,搭建了海外融资平台,就能够较为顺畅地进行低成本的海外融资。加上海外市场的评级体系完善,当房企通过海外融资盘活了资金流、降低了负债率之后,相应的评级也将提升,有利于房企获得更低成本的资金。

然而,佳兆业事件给如火如荼的海外融资市场浇了一盆冷水。

1月1日,佳兆业发布公告称,因董事会主席郭英成辞任触发了一笔汇丰银行4亿港元贷款的强制性提前还款条约,但佳兆业未能按期还款,成为新年首例债务违约。虽然事后汇丰银行对此达成了谅解,但此次事件成为佳兆业陷入债务危机、财务困境的导火索。

特别是佳兆业未偿境外债务余额规模庞大,总量达25亿美元,加剧了市场对中国房地产业财务稳定性的担忧。

穆迪表示,佳兆业事件凸显了中国房地产业所面临的监管与公司治理风险,短期内中国房地产开发企业境外融资渠道将受一定程度的负面影响。

另一方面,穆迪预计所有权结构相对分散,或有政府背景的开发商仍能保持畅通的融资渠道,因为通常市场认为此类开发商受类似事件或关键人物风险的影响较小。

信托不碰传闻名单公司

除了海外市场,境内很多信托公司也在佳兆业事件中“中枪”,导致信托公司开始对一些地产业务有意回避。

《第一财经日报》记者曾调查发现,平安信托、华润深国投信托、外贸信托、爱建信托等多家信托公司在2014年向佳兆业提供资金支持,总规模达数十亿元。

在佳兆业出现首例债务违约之后,平安信托、华润深国投信托、中铁信托、爱建信托均已向法院申请对所涉佳兆业资产进行诉前财产保全。其中,爱建信托的申请已经受理,所涉杭州五常的杭溪隆业项目已经被查封。

“佳兆业事件对信托公司的地产业务是雪上加霜的,在考虑市场风险的同时,还不得不考虑政治风险,而政治风险比市场风险更难琢磨,像佳兆业这样前20强的企业都能在短短的几个月内分崩瓦解,何况其他中小地产企业。此事件以后,不少信托公司对地产项目更加谨慎,内部也不断做项目排查。”某民营信托公司高管昨日对《第一财经日报》记者表示。

针对地产业务的信托融资随之大幅缩水。用益信托在线统计数据显示,1月房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期的283.72亿元下降84%。

深圳某知名信托公司人士透露,其实佳兆业出事前,信托公司已经大幅收紧房地产业务,因行业去库存的压力较大,供应过剩存在较大风险。“今年批项目就更少,公司内部否掉的项目跟市场传闻名单重合比较高,主要都是看交易对手资质;对排名靠后的公司项目,就算是上市公司都很谨慎。”

上述人士所说的“传闻名单”是指佳兆业事件后市场上流传的“深圳地产预警名单”,该名单包括佳兆业等在内的10多家深圳房企,暗示这些企业存在一定的政治风险。

虽然这个名单遭到业内否认,被指“谣传”,但信托公司“宁可信其有,不可信其无”。

《第一财经日报》记者从上海某信托公司风险控制部门人士处也得到了同样的说法:“对大部分信托公司来说,坊间传闻的深圳地产公司名单内的项目,基本不碰,名单以外都先留着。深圳以外的地产项目,风控条件没有太明显的变化,比如如果有资产抵押,或者有实际控制人担保的项目都可以做。”

还有一个值得注意的数据,根据用益信托统计,房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金,这意味着房地产信托将要迎来新的兑付高峰,房企的资金压力将进一步加大。

直接融资“接棒”

海外融资、信托融资门槛抬高,行业库存压力不减,利润下行,房企在2015年开局坏消息不断,但同时也有利好政策出台。

第一个利好政策是再融资的进一步放开。1月中旬,证监会新闻发言人邓舸表示,上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查,对于是否存在土地闲置等问题认定,以国土资源部门公布的行政处罚信息为准;对于是否存在正在被(立案)调查的事项,中介机构应当充分核查披露。

克而瑞研究中心分析师房玲认为,国土资源部退出房企再融资、并购重组的事前审查,以及上市程序的精简,将大大提高房企再融资效率,房企排队上市、再融资现状得以有效解决。

过去,国土资源部的审核是房企再融资能否通过的关键环节,由于一些房企项目众多,结构复杂,核查时间往往较长,经过层层审查审批后,至少要经过6个月的时间。

自去年3月房企再融资重启以来,已经有数十家房企提出了再融资计划。

另一个利好消息是房地产REITs有望今年上半年开启试点。日前有报道称,现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致,虽然还面临政策层面的限制,但有望以试点方式先行放开。

这意味着房企将更多绕开金融机构进行直接融资。

业内认为,融资环境的变化将加剧房企分化,大型开发商市场份额继续扩大,在融资上更具优势,而小型开发商的资金会更趋紧张,一些经营不善的房企或将面临被并购整合。

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