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武汉“写字楼经济”时代 蓝筹写字楼打破固有格局

2017-10-27 14:57

一座城市经济地位如何彰显?最核心的支撑点是产业,第三产业占比是衡量一个地区经济发展水平的重要指标,一般而言,第三产业占比越高,城市的经济发展水平就越高。近年来,武汉第三产业占比不断提升。此外,还需要一个更现代化、更准确的指标来衡量产业结构发展是否合理,即为总部经济效应。总部经济指的是一个区域利用优势资源吸引企业总部聚集布局,形成总部聚集效应,通过产业链条辐射带动生产加工基地,从而形成合理的价值链分工。它既是产业的制高点,对城市的商务形象也有重要的提升作用。

总部经济的承接地是高档写字楼。写字楼及其入驻企业,代表了一座城市在全球产业链中的分工地位。正如国贸CBD之于北京、陆家嘴之于上海、珠江新城之于广州。在一定程度上,写字楼的发展可以视为城市经济地位的风向标。近十年来,虽然中国经济保持持续稳定增长,但越来越依赖于波云诡谲的全球经济浪潮。武汉这座城市,经过近十年的大基建、大城建,以及一轮又一轮的政策推进,其在全球经济中的分工和地位又有哪些变化呢?

产业结构优化升级  武汉经济快速赶超

在改革开放前后,武汉一直是全国工业重镇,甚至有“武钢打喷嚏,武汉就感冒”的说法,过度依赖重工业,对武汉经济发展造成一定的局限性。近年来武汉产业布局重新调整,城市经济成功转型,由过度依赖重工业向产业多元分布转变,且智能、创新型产业迅猛发展。着名财经评论员叶檀,近期在接受凤凰网《智慧讲堂-中国境界》采访时,也拿武汉作为城市经济成功转型的范本。

2013年武汉市政府提出建设国家中心城市“五大计划”,以服务业为主的第三产业升级换代是其中重要一项。2013—2016年武汉市第三产业增加值年均增长9.7%,比地区生产总值增速高0.6个百分点。在2014年反超第二产业成为国民经济第一大产业后,2016年,武汉市的产业结构转变为3.3∶43.9∶52.8。第三产业的不断优化升级,让武汉成为华中区域经济增长极。近年来,武汉各区全力发展金融业、现代物流业、现代商贸等第三产业,特别是在金融业聚集发展方面,在华中地区处于领先地位。

此外,武汉今年以来把招商引资作为赶超发展的“一号工程”,吸引大量国内外知名企业入驻,例如:永旺梦乐城、宝能总部、北京天瑞金置业、航天电工、湖北久之洋、新吉隆项目等。武汉今年一季度招商引资新签约的亿元以上项目就已达到152个,总投资3611亿元。其中新引进世界500强企业3家,新增世界500强投资项目15个,世界、中国500强及跨国公司研发机构9个。这就对武汉筑巢引凤,发展“写字楼经济”提出了更高的要求。

作为全国“十三五”服务业综合改革试点城市之一,武汉在建设国家中心城市的过程中,陆续出台了一系列的重大政策,例如:“长江新城”、“百万校友资智回汉”等,进一步提升武汉楼宇经济、总部经济凭的吸引力和辐射范围,成为武汉经济发展的新引擎。与之相随,武汉写字楼市场的需求也水涨船高。

武汉城市经济发展推动高价值蓝筹写字楼登场

近年来,优质写字楼作为商业地产的蓝筹股,在一二线城市投资较热,投资收益已远超住宅和商铺。随着城市发展进入精品化时代,写字楼的概念也在不断升级,彰显品质、科技智能的硬件配套,以及富有人性化的、超前的物业管理服务,成为优质写字楼的标配。“软硬兼施”,是高端写字楼吸引重量级企业、发展总部经济的重要筹码,这些“蓝筹写字楼”保值抗跌能力强,或将成为下一个经济增长点。

以位于上海市静安区的恒隆广场写字楼为例,这座当时上海浦西地区的第一高楼,2001年投入使用,因其地段极佳,以及坐落于其脚下并汇集了全球顶尖时尚品牌的购物中心,成为上海标杆性综合体之一。2007年还被选为中国第一办公楼,成为知名国际商厦,深受跨国公司、资讯科技及时装企业欢迎。虽然时过境迁,上海写字楼的物理高度不断被刷新,但恒隆广场写字楼背后的经营思路,选址、规划、设计、施工、硬件、软件、招商、运营使其成为固定资产升值的典范。这也是该写字楼十余年租金持续上升,并始终于市场保持领先的原因。根据该项目最新的资产优化数据显示,经过2015年升级之后,租金提升明显,平均上涨约15%,写字楼加商场的租金(单项目租金)收入已占恒隆集团总租金收入的1/5左右,高达14亿元。

优质的蓝筹写字楼和传统甲级写字楼相比,必须同时具备三大优势属性,核心区位、高标准的硬件水平,以及产权统一、只租不售。

首先,核心区位及优势地段能够产生不可估量的附加经济值。上海恒隆广场写字楼之所以深受世界500强企业青睐,有一个重要因素就在于位处上海静安区内,上海权贵虎踞龙盘之地,人口密度最高的区之一,也是老上海风情的追忆地之一,亦是传统甲级写字楼望尘莫及之所在。

此外,高标准的硬件水平及高规格的建造水准,也是区别蓝筹写字楼和传统甲级写字楼的重要标准之一。好环境吸引好人才,企业的办公环境体现了企业的实力,也是人才选择的评价的重要因素之一。身处建造高水准的写字楼,会让人才对企业实力及专业度有一个正面评价,助力企业吸收优质人才。

值得关注的是,蓝筹写字楼只租不售的属性。据有关数据统计,世界范围内只有千分之一的写字楼在坚持自持,前期自持型写字楼投入巨大,而后期会对开发商的资金实力和运营能力提出更高的要求。但对租户而言,全自持物业产权完整统一,能保证高水平的管理和经营,为租户提供更高质量的服务。

相较于北上广深一线城市而言,武汉的写字楼市场发展尚不成熟。但在城市经济快速发展的推动下,写字楼市场也在不断的更新换代中,并出现了少量极具发展潜力的蓝筹写字楼。

武汉写字楼市场掀起“升级换代”风

根据戴德梁行发布的《武汉写字楼与零售市场概况2017年第二季度》数据显示,2017年二季度,武汉甲级写字楼总存量维持在159.1万平方米,空置率环比下降3个百分点至32.3%,甲级写字楼成交活跃,净吸纳量达到4.8万平方米。

其中,约48%的租赁交易目的是办公空间升级,在武汉写字楼市场中掀起一股“升级换代”风。多个地段优越的甲级写字楼入市,改变了市场竞争环境,并促进办公环境大幅改善,从而刺激了租户对优质写字楼的需求,许多企业都在寻找标准更高、地理位置更优越的写字楼。这说明,武汉高品质写字楼需求日益旺盛,而从另外一个角度看,也说明武汉传统写字楼已无法满足高品质租户的办公需求。

一方面,武汉经济高速发展,产业结构优化升级,带动了传统企业的革新,也吸引了新兴产业的大量涌入市场,国内外知名企业在政策利好的背景下,纷纷在武汉选址设立总部。这些优质租户对于写字楼的要求日益提升,不仅要求有良好的立面形象,还有高标准的硬件设施,此外对专业的物业服务、便利的交通配套、完善的商业配套等附加值提出了较高的要求。

另一方面,传统写字楼在层高、空调系统、电梯梯速、电梯数量等硬件设施(指标)上不能适应新兴市场的高标准需求。此外,部分新建的甲级写字楼,虽然在硬件水准上对标一线城市,但由于采用以售为主的盈利模式,后期在物业服务、现场管理等方面又存在短板,“水桶效应”导致其硬件价值难以全方位体现。

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