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2016武汉15个商业项目将入市 新增供应量超160万方

2016-01-14 10:32

日前,戴德梁行举行了武汉2015年度房地产市场分析报告会,报告会指出,在经济增速放缓、电商冲击、交通阵痛期三重叠加考验下,2015年仍有近250万方的商业体陆续开业,并多向三环及三环外发展。预计2016年,仍将有15个商业项目入市,新增供应超过160万方。报告会还就2015年度武汉土地、住宅、写字楼的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。

商铺市场:三重考验叠加,商铺市场迎挑战

2015武汉商业体新增供应情况

今年以来商铺市场面临三重考验叠加:一是经济增速放缓,武汉前三季度GDP增速达到8.8%,较去年同期回落0.9个百分点;武汉社会消费品零售总额增速11.3%,较去年同期回落1.0个百分点;二是电商冲击实体经济,1-11月,全国网上零售额同比增长34.5%,相较社零额增速10.6%大幅领先;三是多条轨道交通同时施工,因施工带来的路面混乱、交通拥堵导致部分商户经营状况不善。尽管市场大环境严峻,武汉新开业商业项目仍高达19个,带来近250万方新增供应。

由于江汉路商圈部分项目内部调整及升级,截止第四季度该商圈入驻率有所下降,因此推动全市整体空置率小幅上升0.1个百分点至7.9%。租金方面,受光谷商圈部分开发商大幅调整首层租金影响,该商圈平均租金环比上升7.4%,拉动武汉全市核心商圈首层租金环比上涨2.8%至每平方米628.5元。

品牌方面餐饮及儿童业态成为拓展主力,商业体内餐饮业比例持续上升,除传统中西餐扩张外特色化餐饮发展趋势明显,占地面积小、利润高的轻餐饮品牌成新宠;此外随着二胎政策全面放开,儿童品牌也正得到越来越多商家的青睐。另一方面,快时尚品牌仍保持较好的扩张趋势。

2016年预计新增供应

2016,武汉预计将有15家商业项目入市,届时将为商业市场带来160万方以上的新增供应。从区域分布来看,随轨道交通不断完善带动区域经济发展,青山、硚口、经开等新兴商圈发展势头强劲,商圈多中心发展逐步成型。而面对消费增速放缓,市场竞争日益增长,大量的新增供应也使得商业项目招商压力加剧。加之品牌资源有限,商场业态同质化难以避免的情况下,如何实现差异化经营将是他们共同面临的挑战。另外在应对电商挑战方面,传统百货上线App、快时尚电商平台铺设、O2O模式兴起,传统商业纷纷调整加紧与电商合作,电商冲击下顺势而为或将是传统商业的一大出路。

土地市场:八大“地王”齐聚2015, 楼面地价大涨37.6%

2015年土地市场“八大地王”

随着土地供应速度开始放缓,2015武汉全年累计成交139宗土地,成交面积为680.6万平方米,较去年同期下降19.5%。然而量减价不减,由于下半年开始热门优质地块的高频成交,武汉今年“地王”频出,全年累计成交金额与去年基本持平,达607.9亿元。全市楼面地价出现明显增长,2015年武汉全市平均楼面地价为3036元/每平米,同比涨幅达37.6%。

从土地用途方面看,2015年混合用地成交占比同比下降4.3个百分点至37.5%仍居首位,住宅和商服用地占比均有所上升,其中商服用地占比同比去年增长超一倍。

分区域来看,新洲区、经开区以及东湖高新区为今年的成交主力,三区占全市土地成交面积总量的43.3%。次中心城区和远城区成交面积占比同比分别上升8.4和3.8个百分点,而中心城区则下降12.2个百分点。

住宅市场:政策利好推动楼市成交创历史新高

2015年武汉住宅成交情况统计表

2015年,武汉主城区住宅新增供应量保持充足,累计新增供应面积达1469.9万平方米,同比增长15.6%。而分区域看,除武昌、青山地区供应量有所下降外,其它区域仍呈现上涨态势,古田区涨幅达173.8%。成交量方面,在多方政策利好下成交持续火爆,淡季不淡。全年成交量达141,181套,同比上涨53.2%,创历史新高;其中,十二月成交量16,549套,创下单月成交量历史峰值。成交价方面,在全国齐去库存的大背景下,市场成交价格表现相对稳定;年度主城区住宅成交均价为每平方米 10,291元,同比去年上涨 6.3%。二七后湖、武昌中心及南湖区域涨幅最大均为5.4%,而古田、青山区域则出现轻微下滑。

截止今年12月,武汉全市商品房可售面积达2773.4万平方米,同比去年下降3.4%。虽然相比部分一线城市而言,武汉库存仍居高位,然而随着今年住宅市场成交火爆,12月武汉商品房出清周期已下降至相对健康的12.3个月,同比去年缩短了4.2个月。

住宅政策的持续利好,使大量的改善性需求得到有效的释放,90(含)-120平米面积段住宅的成交量正呈逐年上升的趋势,2015年该面积段成交占比(面积)为42.5%,同比上升2.6个百分点。另一方面随着二胎政策的全面放开,不少家庭在购房时,正逐渐开始选择多室户型,三居室户型得到越来越多购房者的青睐,其成交占比(面积)同比上升6.1个百分点至51.3%。

展望2016年,在经济下行的大环境下,货币政策预计保持相对宽松的大方向。二胎政策放开或将继续刺激改善型住房需求的增加,家庭结构的变化将导致大户型多居室及学区房的需求有所上升;长期来看人口增长则进一步扩大了刚需。另一方面随着新型城镇化的不断发展,农业人口转移将刺激消费潜力进一步释放,转移人口产生的刚性需求将为市场注入更多活力。虽然武汉商品住宅市场库存压力已明显减弱,供需关系趋于平衡。但较大的库存基数和充足的供应依然为库存反弹带来了潜在风险。因此,我们预计短期内住宅价格将保持相对平稳。而长期来看,稳中有升将是未来市场的大趋势

写字楼市场:项目延迟入市,市场供应量回落

2016年武汉甲级写字楼新增供应情况

今年多个新增项目延迟交付,全年新增供应锐减。甲级写字楼中仅武汉天地A2项目交付使用,为市场带来约4.6万平方米新增供应。随着新增供应的放缓,市场依然以消化现有存量为主,全市甲级写字楼空置率同比回落2.5个百分点至15.2%。

虽然部分新增供应有所延期,但长期来看庞大的新增供应仍为市场带来挑战,开发商对于租金调整表现相对谨慎。截止2015年第四季度,武汉全市甲级写字楼平均租金为每月每平米128.7元,环比仅微涨0.6%,同比上涨4.7%,涨幅同比回落0.8个百分点。

随着武汉作为中三角龙头城市作用的不断凸显,吸引更多企业来汉。2015年“新进武汉”公司占成交驱动因素首位,占比达33.8%。租赁市场行业结构方面,内资金融公司仍为成交主力,但年底中小型的投融资及P2P公司的扩张需求开始减弱。同时,专业服务类公司的租赁需求有所上升。

由于2015年度部分甲级写字楼延期交付,2016年将迎来17.5万平方米甲级楼新增供应,计划交付物业将主要集中在汉口沿江商务区。短期内,随着优质供应的集中入市,租金水平或将出现结构性上升的局面。而中长期来看,武汉将逐渐步入供应放量期,在需求无明显增长的情况下,空置率预计出现上升,租金也将面临下行压力。

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