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武汉宝丰商务区商业均衡发展 中建、新世界强势介入

2016-01-06 10:24

作为武汉的老牌工商业重地,硚口区诞生了以南洋烟草、宗关水厂、黄鹤楼酒厂等民族工业。然而,随着城市发展变化,从老工业基地转型为新的商业和商务中心,作为硚口区重点规划发展的宝丰商务区虽然地段优越,但与周边的CBD、武广等区域相比仍有较大差距,在商务和商业方面也呈现东重西轻的局面,东西房价差也达到3000元左右。

然而随着新世界、中民、中建等项目的强势介入,这种不均衡的局面正在迅速改变,商业中心开始西移,尤其是商务区的西侧,未来商务、商业供应量将达到100万方左右,成为衔接古田、武广的新兴商务、商业中心,将是宝丰商区区内最具活力和潜力的板块。

宝丰商务区和商业发展不均衡正在改变

中建、新世界强势介入宝丰商务商业中心西移

宝丰商务区位于硚口一环和二环之间,地理位置优越,交通便利,承接武汉最成熟的商圈——武广商圈。随着武广商圈西延趋势,宝丰商务区成为硚口区重点发展区域,早期受到政府规划引导,硚口区写字楼从建设大道金融街和宝丰商务圈向西延伸,因此宝丰商务区的商务和商业分布主要依环线分布和发展,以靠近一环线和武广,武胜及宝丰路为主的老商务区,如新世界、泰和及近年的武汉城市广场、越秀星汇云锦,葛洲坝广场等。

然而这一局面正在迅速改变。正如光谷新中心由鲁巷东移一样,由于西侧二环线附近多个项目的扎堆入市,宝丰商务区最为活跃的板块由传统的宝丰路开始向西移动,这里紧邻王家墩CBD;而地铁3号线和长丰高架等重要交通网络的年底通车更是加强了宝丰商务区新中心与其他板块的衔接。

其中中建御景星城配建不少于1.8万方的绿地公园。现在的项目营销中心位于规划中的绿地公园位置,待后期售完会将营销中心重新翻成1.8万方的绿地公园。同时,该地块上规划有30万方的商业体,这也是中建三局首次尝试商业地产开发。

而中建以北的“时代·新世界”项目A地块主要建设3栋34-48F写字楼,1栋3层会议中心及首层局部式下沉广场,总建筑面积37.58万方;B地块主要建设7栋46层住宅、2栋44层住宅、3栋32层住宅、1栋5层小学及1栋3层幼儿园,总建筑面积31.33万方。

在交通方面,与同类老城区一样,宝丰商务区交通十分便捷,东临一环线,西至二环线,南有轻轨一号线,北有已经开通的地铁3号线,还有解放大道,京汉大道、建设大道、沿江大道等主干道,立体交通也基本成型。其中交通最便捷的板块集中在东西两端,东端以一环线、解放大道、宝丰路、京汉大道、轻轨等组成立体交通网络,而西端则以二环线、汉西路、解放大道、建设大道及地铁3号线组成立体交通网络。

商业配套方面,传统的宝丰商务区商业主要以专业市场和餐饮为主,满足居民日常消费的场所缺乏;分布上呈西贫东富的特征,存在业态单一化、购物环境舒适度低、垂直交通不够合理等百货店难以自我修正的弱点,不过目前逐渐向提供多功能、一站式服务的购物中心雏形方向转变,如近年新开业的西汇广场、越秀星汇维港购物中心及未来的中建商业综合体。新世界商务商业综合体及中民底商等形成东西两大商务、商业核心。

除此之外,优越的区位和便捷的交通使得宝丰商务区能够很方便的共享周边的商业、医疗等资源,向东距离武广、江汉路、武汉天地等5-10分钟,向南距离王家湾商圈10分钟,向西距离古田各商圈5分钟,向北则毗邻CBD。

此外,作为老中心城区,宝丰商务区也具有二十六中,六十三中,十七中,同济医院等大量的优质配套“干货”。但另一方面,宝丰商务区不均衡的发展模式难以马上改变,“金角银边草肚皮”的格局在相当长一段时期内仍将存在,而整个宝丰商务区也仍处于新旧交替的阶段。

房价差距达3000价差压致西端发展潜力更大

同样,这种配套的不均衡也导致整个区域房价差距较大。宝丰商务区东端宝丰硚口路一线由于靠近武广商圈及一环线,加上商业、医疗、教育等资源集中,因此其价格大多在16500-20000元/平之间,已经于一环内持平,如同馨花园雍豪府大户型均价已经高达20000元/平,越秀星汇云锦也高达19000元/平,已经赶上乃至超过内环大部分楼盘。而位于宝丰商务区西段的楼盘价格均在13500-14500元/平之间,东西房价差距达到3000元/平以上,呈加速扩大之势。

这么大的房价差距,一方面是区位和资源配套的不均衡造成的。而另一方面则是东西端不同的城市功能规划定位的差异所造成的。宝丰商务区东端毗邻的是市级商圈、商贸旅游区、滨江生态及商务等高价值功能区,而西端毗邻的主要商业副中心、中央采购区,综合商务区等相对低价值的功能区。功能区的价值高低将在长期影响区域内的楼市及价格空间。

作为老城区,宝丰商务区地块大多是工业搬迁及城改项目,其中,越秀星汇云锦是宝丰商务区东端较典型的一个项目,该项目是硚口重点改造的金三角片区项目,由于地段优越,周边配套成熟,加上该项目体量达到66万方,因此该项目主要以商业为导向,是一个集购物中心、高端写字楼和公寓,及高端住宅为一体的综合体。该项目位于京汉大道、桥口路月湖桥、沿河大道、等主干道交汇处,并与轻轨无缝对接,在交通、医疗、商业、及景观等方面均有较明显的优势,因此及价格从年初的17500上涨至19000,涨幅8.5%,相对于该项目的地段;交通和配套来说,虽然价格较高但仍属于实至名归。

与处于宝丰商务区东南角越秀星汇云锦相对应的则是处于西北角的中民仁寿里了。从价格来看,该项目目前均价14000元/平,比星汇云锦足足便宜5000元,当然从地段、交通尤其是配套资源方面二者有一定的差距。不过中民仁寿里从开盘的13000元/平的均价到14000元/平仅用了不到半年时间,从涨幅来看甚至与星汇云锦相差不大。这种短时间快速的价格上涨也说明该楼盘以及其所处地段的价值潜力较大。目前该楼盘均已封顶,该项目以居住为主,商业比重相对较低,40万方的体量,商业仅有1万方,因此更适合居住,不过4.9的容积率较高的建筑密度,对舒适性有一定的影响。从交通方面来说,该楼盘位于汉西路,项目门口就有公交站有71等公交车,此外距离地铁3号线双墩站步行仅5分钟左右,从中民仁寿里南部到地铁1号线,大约10-15分钟,还是十分方便的。

中建御景星城

而与中民仁寿里一路之隔的中建御景星城则是目前宝丰商务区体量最大的楼盘,该楼盘体量高达70万方,属于硚口规划中的汉西建材片和中央采购区的综合商务区的商会总部去和高端住宅区。因体量大,在公建方面也是较好的,另外由于贯穿解放大道、汉西路和二环线。也因此在交通方面也比较优越,其一期临近汉西和建设大道,距离地铁3号线双墩站也相对较近,而后期则因靠近解放大道太平洋,因此有着更好的交通优势,也因此其价格为14500元、较中民仁寿里贵了500元。

葛洲坝城市花园、同鑫花园、硚房翰林珑城等楼盘

至于其他楼盘则大多以老盘为主,如硚房翰林珑城位于解放大道仁寿路,其学区和交通优势明显,但价格相对较低,因此有着较高的性价比,又如同馨花园雍豪府在售180以上的大户型,其价格也是片区最高的,高达20000的价格也只有精英人群能买得起。其他葛洲坝城市花园等则各有千秋,总体来看,随着一二环线的发展和各功能区的形成,城市价值的提升加上土地资源的日益枯竭,宝丰商务区未来仍有较大的发展和升值空间。尤其是作为最具活力和潜力的宝丰商务区西端,则更多的享受商务、商业价值提升及东西端价格差压下外溢的中高端购房和消费人群,未来房价也更具升值的空间。

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