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借力基金南京补血 华润置地高速扩张下资金纾压

2014-10-24 09:53

在“抽身”与绿地香港的合作之后,华润置地随即便着手为自家项目“输血”。

10月20日,华润置地发布公告称,其全资附属公司华润置地(苏州)及华润置地投资、深圳市润鑫三号与华威永盛就成立合营企业开发南京浦口项目订立合作协议。

据此,订约各方同意透过股权认购成立合营企业,其后,合营公司将继续为华润置地附属公司。不过,华润置地(苏州)持有合营公司的股权将摊薄至51%到75.27%,而深圳市润鑫三号的持股比例将介于24.73%至49%。

资料显示,深圳市润鑫三号为华威永盛管理的房地产项目投资基金,而华润置地控股股东华润集团则间接持有华威永盛51%的注册资本。

无疑,此番借力集团旗下基金,华润置地在高速扩张下的资金渴求也将得到一定程度的舒缓。

而对此,华润置地方面亦直言,成立合营企业将导致深圳市润鑫三号须分担项目的发展成本,从而分担其风险及资金。并且,华润置地的现金流量状况将受惠于开发该幅土地的较低资金需求。

同时,成立合营企业及华润置地投资贷款预期将也将减少合营公司所需对外借款金额,从而导致华润置地财务成本及行政开支整体的减少。

再借基金输血

根据合作协议,合营公司的注册资本将由2000万增至10亿元连同资本储备6亿元。而华润置地(苏州)及深圳市润鑫三号将向合营公司作出的资本承担总额预期将达到31.7亿元,双方将参考各自在合营公司中的股权按比例以股权认购及分批贷款的方式承担。

若如此,华润置地(苏州)投入的资金将不超过23.86亿元,并且,华润置地方面表示,该笔资金将以集团内部资源拨付。

而作为合作协议的另一部分,华润置地投资已于9月10日按照贷款协议向合营公司授出合共17.4亿元投资贷款作为拨付南京浦口地块的部份土地出让金。

合营公司成立后,董事会将由五名成员组成,其中,华润置地(苏州)有权提名三名,而深圳市润鑫三号有权提名两名董事。

资料显示,南京浦口地块于今年6月25日被华润置地以底价34.8亿摘得,该地块位于南京浦口新城核心区中央大大道以东、丰子河路以南,总占地面积约为27.92万平方米。

彼时,华润在拿地之后随即公布项目定名为南京华润国际社区。据悉,这是华润江苏区域内第五座国际社区,同时也是华润置地在南京的第一个综合体项目,该项目规划有30万方的住宅物业及40万方的高端商业配套,而华润表示将会引进旗下高端综合体产品线。

事实上,引入集团旗下基金合作开发项目,与华润置地而言亦非新鲜之举。若将时光轴拉回至今年8月,华润在北京门头沟项目亦有如出一辙的“输血”举动。

彼时,华润置地对外披露,旗下附属公司华润置地(北京)与深圳市润鑫四号订立合作协议,以合营企业形式承接北京门头沟项目的开发。于合营公司中,双方各拥有55 %及45 %的权益,并需承担22.5亿元的资本总额。

据悉,门头沟项目由华润在今年年初以总价19.3亿元取得,项目面积约2.92万平方米,并与其将开发为公寓、办公室、LOFT、商铺等产品。

资金渴求与纾压

于华润置地而言,今年不免算是多事之秋,在集团董事长被调查后,公司股价也一度受挫,并跌至20个月以来的最低。然而,投资者的“心灰意冷”及销售疲弱却并未牵制住华润置地的扩张步伐。

据了解,2014年上半年,华润置地共支出197亿元购入了622万平方米总建筑面积的土地储备。其中,仅6月份便分别在汕头、福州和南京共耗资88.84亿元购地,并称将打造万象城项目。

于近期,华润置地亦未见收缩。9月17日,其以15亿元摘得宁波两地块,并拟将万象城;随后的26日,美好置业称以38亿的价格转手武汉旧改项目予华润置地。

大规模拓展商业版图也不免对华润置地的资金链提出了挑战,其资金渴求也不言自明。据了解,10月10日,华润置地宣布就总数为港币13亿元的定期贷款融资与多家银行订立贷款融资协议;在早前的9月25日,华润置地还与多家银行签订了为期4年的5亿港元贷款融资;并且在8月27日,华润置地34亿港元(约合4.39亿美元)贷款中的1亿港元在二级市场以面值出售给日本租赁公司NEC Capital Solutions。

市场分析认为,华润置地的频频融资与其今年的扩张步伐不无关系,其董事会主席吴向东在接受媒体访问时就表示,2014年就是华润置地商业地产加速发展期。

然而,据了解,华润置地的商业地产除了少量的及一些销售型的商业物业外,都是长期持有的,单靠住宅的现金流入和利润贡献很难使商业地产走得更快更远。对华润置地来说,今年销售的不“给力”也限制了其资金周转的速率。

为此,吴向东在年中业绩会是便透露,华润置地也会积极考虑用多元化的金融手段来支撑商业地产的发展。

并且,华润集团董事长傅育宁此前也表态,将会进一步提高华润置地的商业运营和资金管理能力,思考和探索融资方式的创新,以解决未来商业地产因资金占压而给公司带来的财务资源压力。

鉴于此,市场人士指出,这也意味着未来华润金控和置地的合作、结合将会加强,华润系基金、REITs的推出都会加快,以此进一步降低资金成本。

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