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商业地产盛宴变剩宴 转型成功率或许只有1%

2014-10-11 10:03

在楼市进入下行通道之时,越来越多的开发商将鸡蛋分开放在了不同的篮子,其中商业地产成为了重头戏,房企在商业地产的频频加码,让商业地产盛宴达到了极致。有专家认为,在某些地区商业地产已然过剩,盛宴似乎成为了“剩宴”。同时,在互联网电商的抢夺战中,商业地产更是内忧外患,竞争空前,传统商业地产的转型迫在眉睫。

如何运作经营实体商业,越来越多地产商艳羡之后,开始了寻求突破点,与“互联网联姻”,线上线下互相结合的运营模式成了越来越多地产商突围的方向。然而,互联网“鲶鱼”能否重塑商业地产格局,打救商业地产“剩宴”?虽然在目前来说未有成功个案。

互联网“鲶鱼”是不是“猴子派来的救兵”?这个尚未可知,但“线上”、“线下”这两个简单的词汇,在一千个地产商的运作中产生了“一千个哈姆雷特”。羊城晚报记者就多次近距离听到不同的地产商宣称他们是“第一个×××”的。

商业地产“盛宴”成了“剩宴”

今年以来,与住宅市场的冷清不同,商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。最新公布的数据显示,前7月住宅销售额同比降幅为10.5%,而商业营业用房销售额增长8.6%,年内平均同比增幅为近7%。

近来万科、龙湖、绿地、华润置地等对商业地产频频加码,宣布将加大对该领域的投资力度,业内普遍解读为:面对住宅市场疲软,开发商将拓展多元产品分散风险。

然而,随着品牌房企扎堆进军商业地产,部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。“到处是商业地产圈地,到处是大综合体,一个几十万人的城镇都有几个大综合体,最后只能用来养老鼠。”在日前举行的2014博鳌房地产论坛,恒隆地产董事长陈启宗直言。

记者在《中国商业地产信心指数报告》查阅到,截至今年上半年,全国商业物业市场存量为7000万平方米,未来3年供应将超过3300万平方米,达到47%的增长率。盈石研究中心总经理张平认为,商业、写字楼都面临过剩严重的问题,写字楼更加明显,未来供应将是现有存量的1.5倍。正是如此,未来去库存将是商业地产领域中最让人头疼的事情。

路在何方,得O2O者得天下?

内有高库存压顶,外有电商冲击,商业地产未来的竞争可谓错综复杂,如果说一年前商业地产和电商孰领风骚还值得一赌,那么在互联网思维全面颠覆传统商业的今日,这样的争论已经无从谈起。

电商对传统商业地产的冲击到底有多大?英国房地产顾问服务公司莱坊最新统计数据显示,去年线上零售占中国社会消费品零售总额的比例预计升至8.5%。去年“双十一”淘宝推出了折扣盛宴,24小时内即实现逾350亿元的销售额。毫无疑问,电商凶猛,对于传统商业地产而言,这个“后生”实在是可畏极了。

正是如此,越来越多商业地产运营者已不得不正视这个竞争者的汹汹来势。不久前,“中国合伙人”升级版再度上演,万达、百度、3位中国“最有钱的合伙人”握手,据称将砸下50亿元捣鼓“线上线下结合的新型电商”。如今不仅是万达、万科、银泰、中粮等商业地产翘楚在谈论O2O,称霸一方的保利地产、宝龙地产以及香港的新鸿基,甚至一些区域性的购物中心,都不敢怠慢,或自建或敞开大门寻求合作。几乎所有从业者都已意识到,商业地产的未来绕不开“线上线下”的结合,也许“得O2O者将得天下”。

但从概念到实质的飞跃是一个艰难的过程,目前所有人均不得其门而入,前万达电商CEO龚义涛就曾对记者表示,他从组建万达电商团队时,就开始在全世界寻找可借鉴的商业地产O2O成功案例,但走遍五洲四海,都没有成熟的经验可以直接套用。尽管如此,所有人都在“重金寻宝”,也许有一个人会得到第一把钥匙,打开宝藏的大门。

转型成功率或许只有1%

商业地产的成功关键在于运营,而线上线下的联姻,似乎成为了江湖中最厉害的武功,虽然只在传说中,却让无数人前赴后继寻寻觅觅。就目前而言,几乎所有的计划听起来有点天马行空。

百度董事长李彦宏的解释稍微接地气一些,他举例,比如你看到一个女生的裙子很好看,把它拍下来,就很快能知道这条裙子在万达广场哪里有卖,这才是我们要做的事,这是O2O的未来机遇。

保利地产(广东)董事长余英很快就借用了这句话,在微博这样描述他理解的“保利O2O模式”:你在保利大都汇、保利金融中心,突然发现一个女孩子穿的裙子很漂亮,只要拍一张照片就可以告诉你在保利商业地产哪一家店、专柜在卖这条裙子;如果看到电影海报,拍下这张海报可以告诉你保利中环广场、保利南海水城的影院几点几分放映,你选哪个座位,线上支付可以完成所有的操作。

从上述两位大佬的“畅想”中来看,电商不是卖产品而是卖服务。在“互联网思维”成为热门词汇的时候,所有人都可以发表言论,然而肯定不是所有人都能成功。RET睿意德地产咨询机构张家鹏认为,这么多发展商热衷研究电商,还是基于“收复失地”的念头,“这种思维的逻辑是错的,也许到最后只有1%的商业地产能够转型成功”,他认为,让一个做了20年实体商业的开发商转变没那么容易。

“电商最主要是极致的思维,快速迭代的思维,它跟实体不一样”,张家鹏说,商家需要跟电商学习,丰富货架、增加更新速度,同时增强服务感,这才是最根本的“互联网思维”,而并不仅仅是占领对方的战场,收复一方失地。

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