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楼市“高压下” 商业地产成投资者“新战场”

2012-05-02 21:09

相对于股票、基金等金融投资产品,商业地产正在走向黄石投资人群,随着开发商商业地产开发体量的增加,市民对于商业地产的投资兴趣也步步攀升,被大众贴上“固定资产”标签的商业地产投资逐渐成为黄石人投资新取向。

相对于股票、基金等金融投资产品,商业地产正在走向黄石投资人群,随着开发商商业地产开发体量的增加,市民对于商业地产的投资兴趣也步步攀升,被大众贴上“固定资产”标签的商业地产投资逐渐成为黄石人投资新取向。

如今的商业地产已不停留在简单的商铺购买层面上,投资风险评估、投资回报周期等等已不显陌生,如何选取最佳地段,如何把握最佳投资时机也渐渐成了黄石投资人群最关心的问题之一。

开盘量依托市场需求

“从去年10月开始就已经注意这个盘子了,今天开盘就跑过来看看,希望能选个合适的铺子,做个小生意。”上周末,雨润国际广场商业街开盘当天,刘松先生早早就来到了现场,焦急地等待着认购自己的旺铺。

与刘先生同样,胡女士夫妇正埋头研究着手中的商业街平面示意图,谈论该如何选择最佳位置。“之前一直都是在老城区做餐饮,现在手上有个四五十万的闲钱,孩子也在读大学,就想着买个铺子作为投资。”胡女士兴致冲冲地告诉记者。

据雨润国际广场策划部经理蔺江峰介绍,此次开盘出售的商业地产达21000余方,可容纳200余户商铺,价位跨幅从30万到400万不等。“我们也是看重很多投资人群这个市场需求,契合上半年的市场节点推出这个项目。”

尽管楼市调控力度一再加大,但是投资人群对商业地产的热情却不曾减少,雨润国际广场商业街开盘不到两个礼拜就已售出60%商铺。“这个销售业绩比我们预期的还要好,希望附近区域的商业能尽早形成规模,打造一个大冶城区的cbd。”蔺江峰说。

后续运营定成败

目前,黄石涉足商业地产的开发商越来越多,以雨润国际广场、大上海广场[最新消息 价格 户型 点评]、丽岛·半山华府为代表的开发商正在着力打造黄石商业地产标杆。虽然楼市一再遭受调控严寒,但是黄石商业地产却一路看涨,无论是新进开盘的项目还是待购项目,基本都销售告罄。

早在几年前就已开盘销售的丽岛·半山华府目前仅有10套商铺等待认购,而前端时间开盘的大上海广场销售也已告罄,同时云润国际广场有望在最近一个月内清盘。“这样的市场需求折射的是投资人群对商业地产的认知提高,这固然开了一个好头,不过更重要的还是开盘之后的后续运营。”黄石联合置业有限公司营销部经理王亮说。

商业地产作为城市消费的载体,很大程度上影响了城市商圈的形成和发展,而且在项目区域达到一定面积之后,需要考虑教育、医疗、交通等问题。“商业地产的开发与住宅截然不同,项目伊始就需要考虑后续经营和规划问题。”王亮说。

而对于目前市场上流行的商业地产管理运营方式,王亮主推“三权分离”模式,即项目所有权、经营权、管理权分属不同单位。王亮认为,在“三权分离”的前提下经营者、所有者和管理方才能求同存异,共同谋求项目业态的良性发展。

8至15年是最佳回报周期

据记者在云润国际广场商业街开盘现场了解,很多认购人群都有“买后出租”的打算,“先买了放着,能升值就升值,不行的话也可以出租。”胡女士认为认购一套商铺“指定亏不了”。

相对于住宅投资,商业地产投资成本更高,资金回笼周期更长,而且有一定风险存在,出手之前必须考虑投资性价比。“毕竟有能力投资商业地产的人群都可以说不普通,”中国邮政储蓄银行理财分析师刘玉说,“商业地产投资过程中价格和地段是核心所在,同时还要考虑项目的发展前景以及回报周期,回报周期才是最终的投资依据。”

对于投资人群颇为关注的投资回报周期如何计算,刘玉给出了答案,即以商铺成本价除以租金与承租率的积,得出结果然后除以12得到的最终数值就是投资回报年限。“这个数值最好介于8至15年以内,这样就可以考虑出手认购该商铺。”

“住宅+商业地产”对房价影响不大

在商业地产火热认购的同时,也有部分市民担心大体量的商业地产投入市场会催升周边地区的房价。业内人士表示,在黄石目前的楼市大环境下,这个影响微乎其微。

蔺江峰称,“商业地产的价值最大的部分是由产品本身的品质决定的,包括项目规模、综合型程度等等,目前黄石楼市并没出现过热现象,再加上项目地处大冶新城区,本就是消费人群聚集地,商业发展具有一定需求,在此情况下,商业地产跟住宅的结合并不会对房价产生多大影响。”

某网资深研究员程洋认为,商业地产会否催生房价主要评判标准在于“先住宅还是先商业”。“如果商业地产是因为该地区已有的住宅人气而形成的,那么,该区域房价波动不会太大;反之,如果是因为商业地产的发展而引来更多的居住人群,那么,该区域房价则可能会上涨。”

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